房地产发展增速或将趋缓
发布时间2014年03月11日浏览量：来源:辽宁典当网作者：周江
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摘要： 2013年，房地产开发投资增速总体呈回落趋势，商品房销售面积和销售额增速回落趋势明显。土地购置面积增速逐步提高，地价呈上升趋势。房地产开发企业到位资金情况良好。从短期看，2014年房地产市场运行将逐渐趋稳，同时城市分化格局不变。另一方面，2013年各类城市间房价变动差异和分化较大的格局短期内难以改变。对于未来的房地产政策走向，文章认为一是完善和建立房地产调控长效机制，二是大力发展住房保障。
关键词： 房地产，房价，政策走向
一、2013年房地产市场运行概况
房地产开发投资增速总体呈回落趋势。2013年1～11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，占房地产开发投资的比重为68.6%。与同期固定资产投资增速比较，房地产开发投资增速呈现“前高后低”的特点（见图1）。
商品房销售面积和销售额增速回落趋势明显。2013年1～11月份，商品房销售面积为110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1～10月份回落1个百分点。商品房销售额为69946亿元，增长30.7%，增速比1－10月份回落1.6个百分点。与此同时，商品住房待售面积同比增速提高较快，2013年1～11月商品住房待售面积同比增长43.1%，高于办公楼和商业营业用房待售面积增速（见表1）。
住宅价格环比涨幅继续收窄，同比涨幅扩大的势头见缓。根据国家统计局2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况分析：一是房价环比涨幅继续收窄。70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.6%，比10月份的环比平均涨幅收窄0.1个百分点；从4个一线城市的情况看，11月份，北京、上海、广州3个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小，深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月份相同。从二三线城市的情况看，新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市也有29个。二是房价同比涨幅扩大的势头见缓。2013年9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。
土地购置面积增速逐步提高，地价呈上升趋势。1～11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1～10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1～10月份提高19.8个百分点。土地成交价款增速远远快于土地购置面积增速，说明土地成交平均价格仍在快速上涨。国土资源部地价监测表明，2013年第三季度地价水平持续小幅上涨，环比、同比增长率加速上升；分不同用途地价看，综合地价环比增速持续上升，商业服务、住宅地价加速上升，工业地价增速微幅回调住宅地价与综合地价变化趋势保持一致，上升态势继续扩大。
房地产开发企业到位资金情况良好。2013年1～11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1～10月份提高0.4个百分点（见表2）。其中，同比增长较快的分别是国内贷款、定金和预收款和个人按揭贷款，这说明2013年房地产企业融资环境相对宽松，销售状况良好。
二、未来房地产发展趋势判断
从短期看，2014年房地产市场运行将逐渐趋稳，同时城市分化格局不变。究其原因，主要是2013年房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，如下半年北京、上海、广州、深圳等均出台新的地方调控措施，包括提高二套房交易成本、更加严格限购政策、增加自主性住房供应等，特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，有助于稳定市场预期，市场交易有所降温。另一方面，2013年各类城市间房价变动差异和分化较大的格局短期内难以改变。未来城市之间房价变动仍差异较大，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。
从中长期看，未来整个房地产发展仍然保持增长态势，但从增速上看将逐渐趋缓。可以从影响房地产发展最主要的三个因素，也就是人、土地、资金三个方面来判断。从需求看，主要是人的需求，包括自主需求、改善需求和投资需求等；从供应看，主要是资金和土地。
从人的方面来分析，未来城镇住房需求受若干因素影响呈弱化趋势
一是部分城镇自主需求和改善需求被透支。目前部分城市住房供需两旺、供不应求的局面部分来自于提前透支未来住房需求。这一点从当前购房者平均年龄下降、购房者趋于年轻化上得到部分反映。另外，部分家庭已购买多套住房，实际也是透支未来需求。
二是部分需求将被自住性住房等新的住房供应类型分流。如北京市自住性住房政策出台后，二手房市场和新房市场均受较大影响，成交量明显下降。国内还有其他城市也正在研究出台类似北京市自住性住房政策。
三是随着近几年保障性住房不断建成入住，增加了供应，消化了需求。从表3中可以看出，2010～2013年，已建成保障性安居工程约1900万套，2014年还将建成近500万套。
四是坚持“住宅去投资化”将遏制住宅投资投机需求。特别是指供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，在没有替代性政策出台前，预计仍将实施限购政策。
五是大城市和特大城市高房价成为城镇化中农村转移人口定居城市的门槛。从目前来看，购房者仍以城镇居民为主，城镇新移民只占较小比例。未来我国城镇化发展中新增城镇人口将形成潜在新增住房需求，这是支撑今后房地产发展的基本因素。这种潜在需求能否转化为有效购房需求，取决于城镇化的质量，即进城农民能否在城镇稳定就业、生活和定居。
六是新的城镇化政策有利于引导住房需求更加均衡。2013年中央城镇化工作会议提出，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。从这个角度来说，未来的住房需求、供应将更加均衡。
从资金的方面分析，房地产投资成本增加、风险加大
一是稳健的货币政策逐步扭转流动性过剩问题。近几年来，我国货币供应量快速增加，流动性过剩对资产价格带来重大的影响，导致资产价格上涨。未来不可能再走过去这种以扩大货币供应来拉动经济增长的老路，需要通过经济结构转型、产业结构调整和升级来推动经济的增长。当然，货币供应量短期内也不可能马上降低，一段时期内坚持稳健货币政策的可能性更大。
二是利率市场化改革提高资金成本。利率市场化改革可能带来的一个影响就是，导致未来资金成本上升，从而导致房地产投资成本增加，投资风险加大而获利空间较小。
三是投资渠道逐渐增加分流房地产投资。中长期看，尽管投资者仍会继续参与房地产业；另一方面，随着实体经济投资风险降低的可能性，部分投资者可能会改变惯有房地产偏好的投资方向，投资方向和对象出现更多选择。从投资者资产结构分析，投资者也不可能无限制持有国内房地产资产。这也是为什么近两年大量资金投向境外房地产的原因之一。
从土地的方面分析，住宅用地供应紧张逐步缓解
一是开发企业已购置大量土地。2012年下半年到2013年期间房地产开发企业大量购置土地，这些土地经过两年左右开发周期，将在2014～2015年逐渐形成新增住房供应。
二是已出台增加住宅用地供给的政策。实际上.目前我国城镇建设总体并不缺地，问题在于一方面大量土地“圈而未用”，另一方面地方政府将大量工业、产业用地低价出让用于招商引资项目，只有少量土地面通过招拍挂等方式高价出让用于住宅建设。目前，我国大城市特大城市住宅用地占比明显低于国外同类规模城市。中央城镇化工作会议提出，以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地；减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。这一政策抓住了问题的关键，有助于缓解住宅用地紧张问题。
三是农村集体经营性建设用地政策改革有利于增加土地供应。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。尽管这一政策短期内难以从根本上改变现有住宅供地格局，但从长期看，其影响在于：第一，增加土地供应主体，改变现有国有土地垄断供应格局；第二，影响土地价格形成机制；第三，增加建设用地供应，缓解土地供需矛盾。
三、未来房地产政策目标与重点
十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。习近平总书记在中共中央政治局第十次集体学习时讲话中提出，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。这是对我国今后住房政策的最好归纳和表述。具体到房地产政策，一是完善和建立房地产调控长效机制，二是大力发展住房保障。
完善住房保障和供应体系。目前，我国初步建立起七大类、十一个品种的保障性住房体系。今后针对市场供应和住房保障之间的“夹心层”问题，将重点完善住房供应体系，从而形成“三元供应格局”。一是低端有保障：针对底层家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，以守住住房政策的“底线”，实现“兜底”，覆盖流动人口，且主要通过租赁方式实现。二是中端有支持：针对中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，或购买限价房或自住性商品房，使之有能力满足自住为目的的首套商品房需求，帮助其拥有产权。三是高端有市场：针对高收入家庭的需求，主要由市场发挥决定性作用，通过房地产税等手段予以调节，抑制投资投机。
实施差异化调控，分类指导。根据目前房地产市场不断分化趋势，房地产调控政策相应体现差异化特征，针对不同需求分类指导。一是抑制住房投资投机需求，部分住房供求矛盾突出城市仍将坚持限购政策；二是支持基本住房需求，如首次购房、自住性住房需求等；三是不同城市差异化调控，如限购和差异化信贷政策等。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施；四是继续推进个人住房信息系统联网。到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现城镇个人住房信息系统联网。
增加供需紧张城市普通商品住房供应。为改善房地产供求关系，实现供求平衡，在实施需求管理的同时还要增加供应，特别是普通商品住房供应。一是完善供应结构，增加中低价位、中小户型普通商品住房供应；二是保证土地供应，增加住房供地比例；三是结合具体情况适当提高容积率等。另一方面，对库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。
住房保障工作重点是推进棚户区改造。2014年，全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成480万套、新开工600万套。其中，棚户区改造370万套，安排260万户左右农村危房改造任务。从具体措施看，一是保障性安居工程抓建成、抓入住、抓配套；二是形成多元化的资金渠道，吸引民间资本进入；三是发展政策性住房金融机构；四是廉租房和公租房并轨，五是发展共有产权住房。
以立法推动房地产税改革。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。从物业税改革到房产税试点到房地产税立法改革，体现了以立法促改革的思路，由单一的房产税试点改革转为房地产税改革。同时，不动产统一登记和住房信息系统联网都为房地产税改革奠定了基础。
作者：周江
单位：住房和城乡建设部政策研究中心
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