最高额抵押的“最高限额”作为最高额抵押的核心问题，决定着抵押权人基于该权利能获得的优先受偿权最高限度。由于担保法及其司法解释、物权法都对这一问题没有明确规定，造成司法实践中对“最高限额”的确定存在债权最高额和本金最高额这两种不同的处理方式。为此，笔者结合相关案例对这一问题作一全面分析，以供大家参考。

案例简介

2014年8月5日，中国银行汉阳支行与武桥公司签订《授信额度协议》，约定中国银行汉阳支行向武桥公司提供53925万元授信额度，在符合本协议及相关单项协议约定的前提下武桥公司可向中国银行汉阳支行申请循环、调剂或一次性使用。授信额度使用期限为自本协议生效之日起至2017年11月24日。

2014年11月27日，中国银行汉行支行与武桥公司签订《最高额抵押合同》，约定武桥公司为抵押人，中国银行汉阳支行为抵押权人。为担保中国银行汉行支行与武桥公司之间自2014年11月24日起至2017年11月24日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同项下债务的履行，武桥公司自愿以公司拥有的土地及厂房设立抵押。该合同上被担保最高债权额处为空白。同日，中国银行汉阳支行与武桥公司填写的《房屋登记申请书》载明：被担保债权数额（最高债权数额）36861200元。2014年11月28日、2014年12月2日上述抵押房地产办理了抵押登记。

2014年8月22日，中国银行汉行支行向武桥公司发放贷款1000万元（期限一年）。2014年8月29日，中国银行汉阳支行向武桥支行发放了融资款7000万元，《贸易融资发放通知书》上载明到期日为2015年8月24日。2015年3月9日，中国银行汉行支行向武桥公司发放贷款1000万元（期限一年）。2015年3月9日，武桥公司签发了3张承兑汇票，金额2500万元，承兑时中国银行汉行支行按10%收取保证金250万元，汇票到期日为2015年9月9日。上述汇票到期前，武桥公司未按协议约定足额交付票款，并造成中国银行汉行支行实际垫款2500万元。汇票到期后，中国银行汉行支行扣划了250万元保证金。2015年5月27日，武桥公司签发了5张承兑汇票，金额4000万元，承兑时中国银行汉行支行按10%收取保证金400万元，汇票到期日为2015年11月27日。上述汇票到期前，武桥公司未按协议约定足额交付票款，并造成中国银行汉行支行实际垫款4000万元。汇票到期后，中国银行汉行支行扣划了400万元保证金。2015年7月21日，中国银行汉阳支行向武桥公司发放贷款250万元（期限一年）。

在法院审理过程中查明，中国银行汉阳支行与武桥公司签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》中载明“权利价值36861200元”。《最高额抵押合同》第三条约定：“1.本合同所担保债权之最高本金余额为：币种（大写）。2.在本合同第二条所确定的主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的，则基于该主债权之本金所发生的利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用和执行费用等）、因债务人违约而对抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在被清偿时确定。根据上述两款确定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。

因武桥公司未依约归还上述贷款、融资款及垫付款，2015年，中国银行汉行支行向法院提起诉讼，诉请武桥公司偿还借款本金、融资款、垫付款合计15100万元及利息、罚息，并主张以最高额本金36861200元为限对武桥公司抵押房屋和土地使用权享有优先受偿权。

湖北省高级人民法院于2017年3月30日作出（2017）鄂民终54号判决维持了武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00863号民事判决：1.武桥公司于本判决生效10日内向中国银行汉阳支行偿还借款本金、融资款、垫款等合计15100万元及利息。2.中国银行汉阳支行对武桥公司抵押的房屋所有权和土地使用权在本判决及（2015）鄂武汉中民商初字第00863号案所确定的武桥公司的债务数额范围内以最高额36861200元为限享有优先受偿权；驳回中国银行汉阳支行的其他诉讼请求。

案例分析

司法实践中审判人员对于“最高限额”的确定存在重大分歧，主要分为债权最高额说和主债权（本金）最高额说。从目前审判情况看，按照债权最高限额说的处理方法已比较成熟，我国理论界也普遍认可债权最高限额说，可从以下几方面进行分析论证：

（一）从相关法律规定的文义分析。物权法第二百零三条第一款规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。将最高额抵押之“最高限额”明确规定为“最高债权额”，并未表述为“最高主债权（本金）额”；且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定：抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。也将担保的债权表述为“债权余额”，而非“债权本金余额”。而“债权”包括主债权本金及衍生之利息、违约金、实现债权费用等，并不限于债权本金。故不论是设定最高额抵押之“最高债权额”，还是该最高额抵押所担保之“债权余额”，从文义上理解均包括债权本金及产生之利息等。即利息等亦应受最高债权额限度之约束。

（二）从最高额抵押债权的特定性分析。最高额抵押权所担保的债权的特定性，不是指设定抵押权时具体债权额的确定，而是指债权类型以及担保范围的特定性。最高额抵押权所担保的是抽象的债权，而非各个具体的债权，抽象债权因最高额的确定而成为具体的债权。最高债权限额的存在，是最高额抵押不同于一般抵押权的重要特征。一般抵押权在设定时主债权即已确定，一般抵押的抵押人已可预见到其所承担的抵押担保责任大小，故无必要对抵押人责任进行限定；而最高额抵押系对将来特定期间内连续发生的债权提供担保，该将来连续发生债权在设定抵押权时并不确定，抵押人也无法预见到其应承担的抵押担保责任大小，故为避免抵押人承担不测之无限责任，法律对于该类抵押的抵押人担保责任进行了限定，设定了“最高债权额限度”。故最高额抵押的抵押人系承担有限之责任。如上述案例中，中国银行汉行支行向法院提起诉讼时，主张以最高额本金36861200元为限对武桥公司抵押房屋和土地使用权享有优先受偿权。湖北省高级人民法院判决时则认为：中国银行汉阳支行对武桥公司抵押的房屋所有权和土地使用权在本判决及（2015）鄂武汉中民商初字第00863号案所确定的武桥公司的债务数额范围内以最高额36861200元为限享有优先受偿权。

（三）从保护后顺位抵押权人的利益分析。如采取主债权（本金）最高限额说，在利息、违约金、费用等都不能特定情况下，优先受偿的总额无法确定，在债权人怠于行使权利、债务人未履行债务或抵押物拍卖、变卖前，附随债权总额持续增加，后一顺位抵押权人对抵押物优先受偿权的范围不断缩小，会过分保护前一顺位抵押权人的利益，而损害后顺位权利人的利益。债权最高限额说保证了债权人优先受偿的范围不超过最度额度，此效力范围具体、明确，其他交易方在抵押物上设立后顺位担保物权时，能够对前一债权受偿范围有大体判断，保证未来交易的正常开展，同时能促使债权人及时向债务人进行催收，积极行使优先受偿权。

银行应注意的问题

从上述案例看，司法实践中法院裁判时采用了债权最高限额的观点，理论界也倾向于这一观点，所以银行作为债权人（抵押权人）对这一问题应引起重视：

（一）全面梳理合同。当事人对最高额抵押担保中最高债权有本金最高限额、主债权最高限额等其他约定时，法院不予支持，应依最高抵押担保中最高债权额包括债权本金与本金产生的利息、迟延利息、违约金及实现债权费用等，进行担保范围认定。为此，银行要对现有最高额抵押（保证、质押）合同进行一次全面梳理，对有“本金最高限额”、“主债权最高限额”约定的要及时进行修订，一律改为最高债权限额。在合同梳理的同时，信贷从业人员也要对最高债权限额的范围形成共识，其包含原债权、利息、违约金及实现债权费用等。

另外，需要注意的是实现债权的费用不包括实现抵押权的费用，因此实现抵押权的费用不受最高限额的约束，而应从抵押物拍卖、变卖的价款中直接清偿。因为基于抵押权的存在，当债务人怠于履行债务时，债权人才会行使抵押权，继而产生实现抵押的费用，所以该笔费用应属于抵押权的一般担保，排除在最高额范围内。

（二）讲究签约技巧。以评估价（市场价）为债权最高限额。在银行相关信贷制度中，设定房地产抵押时，一般以评估价的70%为限额签订最高额抵押合同，但如按上述分析，这样签订的最高额抵押合同，在处置抵押物只能在合同约定的最高限额内享有优先受偿权，银行会处于被动。银行在签订最高额抵押合同时，应将评估价（市场价）作为债权最高限额，在不良贷款处置时掌握主动权。为此，银行要对相关信贷制度进行修订，明确以抵押物的评估价（市场价）作为债权最高限额签订最高抵押合同，但要求仍以不超过评估价（市场价）的70%为限发放贷款或融资。

（三）及时行使权利。从案例分析中可知，债权最高限额保证的优先受偿权的范围是不超过最高额度，所以当交易对手未按约归还借款时，银行要及时向法院提起诉讼并保全相关财产，尽可能在较短的时间内通过公开拍卖、变卖抵押物，使银行在合同约定的最高限额内享有优先受偿权，使信贷资产不受或少受损失。（浙江临安农商银行蘧美达）

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