案情简介

2013年4月7日，张某与潍坊某置业有限公司（以下简称“某公司”）签订《抵押借款合同》一份，并经山东省潍坊市潍城公证处予以公证，约定某公司向张某借款30万元，某公司以其证号为潍房权证奎文字第225871号的房产一处作抵押。同日，张某又与代某、任某就上述借款签订保证合同。2013年4月8日，张某与某公司到潍坊市住房和城乡建设局就抵押房屋办理了抵押登记，取得了房屋他项权利证书。因某公司、代某、任某未按时还款，双方形成纠纷诉至寒亭法院。寒亭法院于2016年10月25日作出（2015）寒固民初字第143号民事判决书，判决：一、被告某公司偿还原告张某借款本金26.5万余元及逾期利息和违约金（逾期利息和违约金总计按照年利率24%计算，自2013年10月7日起至2013年11月2日止按本金28.2万元，自2013年11月3日起至款项付清之日止按本金26.5万元分段计算），限于判决生效后十日内付清；二、原告张某对被告某公司的潍房权证奎文字第225871号房产在上述欠款本金、逾期利息和违约金及实现债权的费用范围内有优先受偿权。

判决生效后某公司未履行判决书确定的义务，张某向寒亭法院申请执行。该院于2017年2月20日立案执行。执行过程中，于2017年7月6日查封被执行人某公司名下位于潍坊市奎文区房产一套，查封期限为2017年7月6日至2020年7月5日。

另查明，案外人潍坊市某合作社与被执行人某公司于2013年6月6日签订《购房协议书》，购买某公司位于潍坊市潍州路北王数码港内房屋六套，总价款为300万元。购房款于2013年8月16日支付完毕。2015年8月1日，案外人潍坊某合作社将涉案的A-57号房产对外租赁使用。

裁判要点

寒亭法院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该案中，案外人潍坊某合作社购买的涉案房屋已对外出租，并非用于居住，故其对涉案房产不享有足以排除执行的权利。另，申请执行人张某已与被执行人某公司就涉案房产于2013年4月8日办理了抵押登记，张某成为该房产的抵押权人，（2015）寒固民初字第143号民事判决书亦依法判决原告张某对被告某公司的潍房权证奎文字第225871号房产在上述欠款本金、逾期利息和违约金及实现债权的费用范围内有优先受偿权。被执行人某公司在与案外人进行涉案房产的买卖时未经过抵押权人张某的同意，受让人亦未代为清偿债务而消灭抵押权，故申请执行人张某作为抵押权人仍有权就抵押物行使抵押权。对于案外人所主张的某公司向案外人出卖涉案房产时涉嫌刑事诈骗应终止对涉案房产的执行，因案外人提交的证据不能证明涉案房产牵涉到刑事案件中，且公安机关并未对涉案房产采取措施，故对于案外人的该项异议理由法院不予支持。综上，案外人潍坊某合作社对涉案房产不享有足以排除执行的权利，其异议理由不能成立，法院不予支持。寒亭法院依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定驳回案外人潍坊某合作社的异议请求。

法官提醒

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定的目的在于保护那些已经签订房屋买卖合同，购买房产用于居住，并已经支付全部或大部份房款的案外人的合法权益。该条规定在有效破解“执行难”问题的同时，注重确保相关利益在执行程序中达到合理的优化平衡状态，适用于查封的房产登记在房地产开发企业名下的案件。

当前执行实践中，大量存在房地产企业作为被执行人其开发的房屋被法院查封后案外人提出书面异议称已实际购买的案件。其异议能否被支持，其享有的权利能否阻却法院的强制执行，应严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定逐条分析。具体到该案件，案外人已在法院查封前与被执行人房地产开发企业签订购房合同，并已实际支付购房款，但其所购商品房并非用于居住而是用于出租收益，并非是二十九条所保护的维持基本生活的居住权，故而案外人享有的权利并不能阻却法院的强制执行。

此外，该案还存在一个在实际房屋交易过程中应该引起购房人注意的问题。被执行人某公司在2013年4月7日即以案涉房屋为抵押向申请执行人借款30万元，并于2013年4月8日办理了抵押登记,其后一直未归还借款。也就是说，案外人在购买涉案房屋时该房屋是存在抵押情形的。《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该案中，被执行人并未征询抵押权人的意见，受让人因不知该房存在抵押亦未代为清偿债务而消灭抵押权。因此申请执行人作为抵押权人仍有权就抵押物行使抵押权。该案警示房屋交易双方要遵循诚信原则，将交易标的物的真实情况明确说明，购房人在必要时可到房管部门查询房屋的权利存在情况，以免交易时发生不必要的纠纷。

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