编者按

金融机构与借款人在订立金融借款合同时，经常要求借款人提供不动产抵押担保，合同约定的担保范围较广，多包含借款本金、各类利息、违约金和各类损失。

依《物权法》第一百八十七条规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

实务中，房地产登记部门对一般抵押是以担保的债权本金予以登记，对最高额抵押是以最高债权数额予以登记。遂形成当事人约定的担保范围与登记范围不一致现象，并引发债权人优先受偿范围的争议。

本文以类案裁判方法的形式对此类争议案件的审理思路与裁判要点进行了整理，以供交流，互为借鉴。

作者简介

闵郁，上海市闵行区人民法院民四庭庭长，四级高级法官，民商法学硕士。从事民、商事审判工作20余年，在《债事纵横》、《上海法学研究》等刊物发表论文多篇。

确定不动产抵押担保范围类案件的审理思路与裁判要点

——以一般抵押与最高额抵押处理为对象

在审理金融借款合同纠纷案件时，经常遇到不动产抵押担保范围如何确定的问题。

司法实践中存在不同认识，观点一认为应依据《物权法》第十五条规定，以合同约定的抵押担保范围为限；观点二认为，应依据《物权法》第一百八十七条规定以抵押权登记的债权额作为担保范围。

笔者认为，应视不同抵押情形加以区分，对一般抵押，担保的债权本金以登记为限，利息等以合同约定为限；对最高额抵押，以抵押权证登记的最高债权数额为担保范围。现以类案裁判方法的形式对此类案件的审理思路与裁判要点予以整理。

一、涉不动产抵押案件审理的一般思路

（一）不同观点的简要分析

对观点一，其判断的基础是合同的生效，而当事人主张的是能优先受偿的抵押权，抵押权作为物权，其设立须遵循《物权法》的规定，故该观点不成立。

对观点二，从表象上看，其严格执行了《物权法》第一百八十七条的规定，但结合《物权法》第一百七十三条规定和实务中行政登记部门对不同抵押的登记要求，此观点过于严苛。

（二）不动产抵押担保范围确认要点及理由

1.关于最高额抵押。

（1）确认要点：抵押权证登记的最高债权限额即为最高额抵押担保范围。

（2）确认理由：最高额抵押旨在以抵押财产对将来一定期间连续发生的不特定债权，在抵押担保范围内以一个约定的最高限额内提供抵押担保。即便债权人约定担保范围包括债权本金、利息、逾期利息、违约金等，该等项目所对应的债权总额也只能在约定的最高额限度内优先受偿，否则将失去“最高限额”的意义，且登记部门对最高额抵押的登记并无限制，故最高额抵押的担保范围应以登记金额为限。

2．关于一般抵押。

（1）确认要点：抵押权证上记载的数额仅为设定抵押时担保的债权本金数额，其他金额应以合同约定的抵押担保范围确定。

（2）确认理由：一是意思自治优先。二是按抵押合同约定的担保范围主张优先受偿权不违背物权公示原则。

不动产抵押权作为担保物权，其设立、变更等经依法登记后始发生效力，故当物权登记薄上记载内容与抵押合同约定不一致时，原则上应以抵押登记记载为准。三是按约定的抵押范围优先受偿利于平衡各方利益。

二、涉不动产抵押案件的裁判方法

（一）要件审查

1．审查原告诉讼请求中要求相应被告承担抵押担保责任的具体内容

审查原告诉请中是否已区分一般抵押或最高额抵押，是否明确担保限额，此限额依据是合同约定还是抵押权登记内容。

2．审查被告的答辩意见

审查需承担抵押担保责任的被告是否对原告诉请提出异议，如有异议则审查异议内容。

3．审查相关要件事实

一是主合同是否成立、生效。二是抵押合同是否成立、生效。三是抵押合同担保的主债权是否是主合同项下的债权。四是抵押合同明确的担保范围、抵押方式（一般抵押或最高额抵押）。五是抵押权登记内容，是否与合同约定一致，是否载明一般抵押或最高额抵押。

（二）裁判

1．区分一般抵押与最高额抵押

如系一般抵押，无论抵押合同约定的借款本金与登记是否有差异，担保的借款本金均依抵押权登记，其他债务金额依合同约定；如系最高额抵押，则登记的最高债权限额即为承担抵押担保范围的限额。

2．裁判主文表述

（1）一般抵押：被告×××届期不履行上述判决主文第×至第×项付款义务的，原告×××可以与抵押人×××协议，以坐落于某处的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人×××所有，不足部分由被告×××清偿。

（2）最高额抵押：被告×××届期不履行上述判决主文第×至第×项付款义务的，原告×××可以与抵押人×××协议，以坐落于某处的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高限额×××元内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高限额的部分归抵押人×××所有，不足部分由被告×××清偿。

（3）注意抵押担保范围如与主债务人承担的债务不一致的，则上述“判决主文第×至第×项付款义务”应根据具体案件有所选择，即选择抵押人应承担担保范围的主债务部分。

3．法律适用

经常引用条文：《物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百八十八条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、第二百零三条第一款。

三、说明

1．本文的主旨是不同抵押的识别与裁判，要点是确定一般抵押的担保范围时债权本金依登记，其他金额依合同约定。此观点确有争议，在学术上尽可讨论，但在实务中宜裁判一致。

2．其他说明事项：

（1）适用问题。

本文对一般抵押担保范围的确定原则的归纳，最主要的原因在于限于目前行政登记机关的登记限制而由法院为平衡各方利益作出的司法选择，如将来行政登记受限的条件不存在，则本文讨论的两种抵押的担保范围均应严格依《物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定确定。

（2）受偿顺位问题。

首先，就不同抵押权人的受偿顺位，如相应不动产被分别作抵押权登记，则执行中确实会涉及受偿顺位的问题，但此系个案事实所决定，故不在本文中作为类案归纳。

其次，就同份一般抵押登记证项下“债权本金”与“其他金额”的受偿顺位是否应予区分的问题。

在学理上，可对上述两项金额的受偿顺位进行充分讨论，但在实务中，本文认为该两项金额的受偿顺位应一致，主要理由是利于简洁裁判也利于执行，否则该份抵押权证项下的上述两项金额与他人之间的抵押内容在受偿顺位上会发生混乱；上海高院民五庭近期公布的案例也支持抵押权人主张的上述两项金额一并优先受偿的诉求。

（3）判决主文中“原告×××可以与抵押人×××协议”的表述问题。

此表述源于《物权法》第一百九十五条第一款的规定，因为该条规定可以“协议”与“拍卖、变卖”之间的选择方式是“或者”，故仅是给权利人多了一个实现抵押权方式的选择，对当事人难以达成协议而直接申请执行并不构成妨碍。

（4）一般抵押数额的明确问题。

在实务中，原告对利息往往主张“至全部借款实际清偿日止”，故全部金额不能具体确定，但主文样式中“不履行上述判决主文第×至第×项付款义务”的表述已能确定数额范围。

（5）将抵押限于不动产的原因。

一是实务中的抵押物多为不动产，就此讨论更具实务意义。二是以动产抵押，判断规则不同（《物权法》第一百八十八条），如有需要，宜另行梳理研讨。

温馨提示：如需业务、风险在线讨论，辽宁省内典当企业请加入辽宁省典当协会会员群（133649286），外省典当企业可加入典当精英群（52233943），加入时请注明典当行全称与真实姓名。