一、房地产典当关系的特点

目前，我国法律、行政法规尚没有对典当法律关系作出具体界定，仅有现行行政规章规范典当行为关系，即2005年商务部与公安部共同颁布的《典当管理办法》（以下简称《办法》）和2012年12月5日商务部制定的《典当行业监管规定》。

《办法》第三条规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。第四十条规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为绝当。第四十一条规定，典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。因此，现行典当法律关系是典当行与当户之间的权利义务关系。其法律关系的内容是当户享有取得当金、赎回当物的权利，负有交付当物(包括办理质、抵押登记)的义务；典当行享有收取当金利息和典当综合费用、保管当物，以及按《办法》规定处理绝当物品的权利，负有支付当金的义务。由此可知，典当法律行为是典当行与当户之间交付当物、当金，支付当金利息、典当综合费用，赎回当物，以及处理绝当物品的合法民事行为。

二、房地产典当关系的界定

（1）典当法律行为是双方实践行为。典当法律关系要求当户提交当物，《办法》第四十一条规定：“典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。质押当物在典当期内或者续当期内发生遗失或者损毁的，典当行应当按照估价金额进行赔偿。遇有不可抗力导致质押当物损毁的，典当行不承担赔偿责任。”故当户提交当物是建立典当法律关系的前提条件，典当行对当物具有保管义务，典当具有保管属性。在民法理论中，对保管法律行为属于实践法律行为的认识是一致的。另一方面，典当行接收当物即负有支付当金的义务。当票是典当行已经完成当金交付的凭证，证明交付的是当金而不是借款。因此，典当法律关系形成的过程表明典当行为集聚保管、质(抵)押、借贷法律行为要素，故要物行为是典当法律行为的充分必要条件。前述案件双方当事人在整个交易过程中，均未办理所称当物的土地使用权抵押登记手续，缺乏当物交付行为。当户将《土地使用权证》交与典当行的行为不能代替典当法律行为规范的房地产典当以“办理抵押登记”为当物交付的行为。

（2）典当法律行为是要式行为。典当法律行为是当户提交当物，典当行发放当金的法律行为。根据《办法》第三十条“当票是典当行与当户之间的借贷契约，是典当行向当户支付当金的付款凭证。典当行和当户就当票以外事项进行约定的，应当补充订立书面合同，但约定的内容不得违反有关法律、法规和本办法的规定”之规定，当票是典当法律关系成立的标志。故典当法律行为是要式法律行为。

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