铮锋律师团对担保领域中“应如何认定抵押物优先受偿权的范围”具有很强指导意义的(2021)最高法民再195号判决书进行了简明扼要的分析，具体如下，供参考：

一、法律规定

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第三百八十九条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

二、最高法认定：

本案审理的重点为：朝阳银行营州支行对庄头营公司提供的抵押物享有优先受偿权的范围应如何认定。

根据上述《民法典》中的两个法条（即原《物权法》第十四条和第一百七十三条）规定精神，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等不动产抵押的，抵押权自登记时设立；担保范围应当以登记范围为准，但在登记机关未对担保范围进行明确登记时，应当结合登记情况、法律规定及当事人约定情况对担保范围予以确定。

本案中，庄头营公司与朝阳银行营州支行于2015年10月29日签订的《抵押合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。虽然当事人在该份《抵押合同》中明确约定担保的主债权为朝阳银行营州支行依据主合同发放的贷款2350万元，但根据2015年10月30日《承诺书》载明内容，当事人实际上在《抵押合同》基础上进一步明确了担保范围以及解押顺序等问题。《承诺书》列明了各项财产担保金额,其中用“原维多利果蔬冷藏鲜储有限公司房产、土地抵押担保2130万元”，“北票市庄头营蔬菜批发市场有限公司（北票市房权证北票字第4××5号，土地证北票国用［2005］字第120308167号）抵押担保220万元”，各项抵押财产所担保的金额总计为2350万元，与《抵押合同》约定担保的主债权本金数额相同，表明当事人约定改变了庄头营公司担保的主债权范围，即庄头营公司担保的主债权范围为220万元。涉及庄头营公司抵押财产的他项权利证书上记载的“抵押贷款额”“债权数额”与《承诺书》一致。虽然抵押登记他项权利证书上记载的“抵押贷款额”“债权数额”与当事人约定的担保范围并非同一概念，但二审法院仅以抵押合同作为依据，不当认定朝阳银行营州支行可在2350万元及相应利息等范围内向庄头营公司主张优先受偿权，应予纠正。

综合来看，当事人约定的庄头营公司担保范围应为220万元本金及相应利息等附随义务。

三、分析

担保范围应当以登记范围为准，但在登记机关未对担保范围进行明确登记时，应当结合登记情况、法律规定及当事人约定情况对担保范围予以确定。因此，担保范围未必一定是登记范围。在《抵押合同》等一系列与抵押相关的材料系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的前提下，若是抵押登记事项未就担保范围为本金还是本金及其相应利息、违约金等附随义务问题予以明确，应结合其他证据，探究当事人约定的真实意思。

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