抵押权遭遇善意取得时，法律支持谁？
发布时间2018年05月16日浏览量：来源:中国农村金融杂志社作者：张克新
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为保证信贷资产安全，银行有必要了解抵押权和善意取得权的法律关系
善意取得是为适应商品经济的发展需要而产生的一项法律制度，其以“保护交易安全，维护交易正常进行”为目的，维护善意受让人的合法权益。然而，随着不动产交易数量与日俱增，债务人、抵押人与案外人利用善意取得权逃废银行债务的案件时有发生。银行业金融机构应认真研究此类案例，做好风险防范工作。
案件概述
2014年2月，王某将自己的房屋出租给了周某，租期3年。周某趁与王某办理租赁手续之际，复印并伪造了王某的身份证、户口本、房产证和契税证明，用伪造的房产证调换了王某的房产证。2014年5月，周某将该房屋以19.8万元的价格卖给了杨某，杨某取得了王某的身份证、户口本复印件、房产证和契税证明，但未办理过户登记手续。2015年1月，王某因需要资金周转，以该房产作抵押向某农商银行申请贷款15万元时，发现房产证有问题。随即，王某以房产证遗失为由，向当地房地产管理局申请登报挂失，并于2015年3月补办新房产证。2015年5月，王某与农商银行签订抵押合同，贷款15万元并办理不动产抵押登记，农商银行取得了该房屋的抵押他项权证。2016年8月，周某向房地产管理局申请过户并换发新的不动产登记证。房地产管理局回复：该房产已经抵押给农商银行贷款并办理了抵押登记，不能过户办证。杨某一纸诉状将周某和房地产管理局告上法院，请求法院撤销农商银行抵押登记，办理过户手续和不动产登记证。
法院审理时，原告将房屋所有人王某、农商银行追加为第三人。杨某诉称，自己已持有该房屋的产权证（真证），合法占有并居住了两年半时间，也支付了合理的购房款，已依法取得了该房屋的产权（善意取得），房地产管理局在未核实房产证遗失的情况下，贸然补办房产所有权证，使该房产被抵押登记，妨碍了自己过户，请求法院撤销农商银行的抵押登记，责令房地产管理局办理不动产登记证。
法院审理认为，该房屋的实际所有权人为王某，产权登记簿所记载及登报申请挂失补办产权证之人为同一个人，原告虽持有真房产所有权证但已被挂失，并被新的房产所有权证所替代，原告持有的产权证已失去了合法性，农商银行抵押登记为借贷双方真实意思的表达，抵押登记程序和手续合法。故一审判决驳回原告的诉讼请求。
一审判决后，原告杨某不服，上诉至中级人民法院，二审法院认为，上诉人虽然占有和居住房屋，持有该房屋的所有权证，但未过户到自己名下并取得房产所有权证，不能对抗农商银行的抵押登记权，遂驳回上诉，维持原判，此判决为终审判决。
当贷款抵押权遭遇第三人善意取得权时，法院依据担保法、物权法和物权法司法解释，支持银行贷款抵押权，彰显了法律的公平正义。
关于“善意取得权”的法律规定与法理分析
善意取得权即不动产或动产占有人以所有权的移转或其他物权的设定为目的，移动占有的不动产或动产于善意受让人（第三人）时，即使不动产或动产占有人无处分权利，善意受让人仍可取得不动产或动产所有权或其他物权。原所有权人不得要求善意受让人返还财产，而只能请求转让人（不动产或动产占有人）赔偿损失。
在复杂的商品交易中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一进行调查。如果受让人善意取得财产后，因转让人无权处分的行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅会推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在进行交易活动时，随时担心自己买到的商品有可能要退回，不利于商品交易秩序的稳定。善意取得制度基于“保护交易安全，维护交易正常进行”的目的，维护善意受让人的合法利益。
在实践中，往往出现由于管理部门工作人员的疏忽大意，导致因登记错误、疏忽、未登记等发生无权处分，受让人（第三人）不知情而善意取得的情况。为保护善意第三人的利益，维护正常的交易秩序，法律设立了善意取得制度，有的国家明确立法，规定不动产适用于善意取得制度。
我国的司法实践承认善意第三人基于善意取得制度，取得依法可转让的财产所有权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”2007年10月颁布实施的物权法，首次对善意取得制度作出了法律规定，承认动产和不动产都适用于善意取得。物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依照物权法的规定，善意取得必须满足以下条件才能成立：转让人对处分的动产或不动产无处分权；受让人受让财产时必须为善意；受让人必须支付合理的价款；转让的动产或不动产已经交付受让人；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
近年来，债务人、抵押人与案外人利用善意取得权恶意逃废银行债务的案件时有发生。当银行抵押权遭遇受让人的善意取得权时，法院基于法律维护弱者、保护交易安全的宗旨，往往判决银行抵押权无效，受让人（第三人）善意取得财产的所有权。有些企业利用“善意取得”制度和法官的自由裁量权，逃废银行债务，给银行造成了损失。为此，2016年2月最高人民法院出台了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》，对善意取得制度中的“善意”进行了明确规定：“受让人受让不动产或者动产时不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，并对“认定不动产受让人知道转让人无处分权”情形进行列举，对“重大过失”“受让人受让不动产或者动产时”“合理价格”等分别进行规定。
上述案件中，杨某存在重大过失，他没有到房地产管理局办理过户登记，没有取得房产所有人出售房产的授权证明，因此其主张房产的善意取得权没有法律依据和证据，不构成善意取得，所以法院未支持他的诉讼请求。
银行应认清抵押权和善意取得权的法律关系
为保证信贷资产安全，有必要认识抵押权和善意取得权（制度）的法律关系，防范和化解信贷风险。
抵押权与善意取得权的区别。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。根据物权法第一百七十九条的规定，抵押权是担保物权，属于约定担保物权，抵押权必须登记公示才能成立与存续。抵押权的实现是变价处分及优先受偿价款。善意取得权是受让人因“善意取得制度”而取得财产的所有权。财产抵押权设立生效否定了善意取得权的存在，善意取得权的存在否认了抵押权成立，二者互不相容。
权利依合同约定而产生，但两份合同的内容和格式完全不同。抵押权因抵押人（债务人或者第三人）与抵押权人依据双方签订的合同合意而设立。善意取得权依据转让人和受让人签订财产买卖合同（转让合同）发生财产转移并占有。
权利的表现方式不同。抵押权是法律上的准物权，具有对世公示效力。善意取得权是物权，具有排他性。
权利实现结果相同。抵押权因债务人不履行到期债务或者发生抵押人与抵押权人、债务人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿。善意取得权是受让人依法可以取得财产的所有权，从根本上转移财产的所有和占有。二者结果相同，原所有人丧失财产所有权。
银行经常会遇到抵押权与善意取得权诉讼案件，因善意取得权（制度）使得贷款抵押权灭失的案例时有发生。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的出台，从法律上明确规定了“善意取得”，回答了“抵押权遭遇善意取得权时法院支持谁？”的问题。为保障资产安全，降低贷款风险，银行相关人士应认真学习物权法和物权法司法解释，做好抵押贷款管理工作，严格规范抵押贷款操作流程。（作者：湖南津市农商银行风险管理部张克新，来源：《中国农村金融》2017年第18期）
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