第三人以房屋买卖形式为借款人提供担保时也适用《民间借贷司法解释》二十四条的处理原则

　　法规指引

　　

　　《民间借贷司法解释》

　　

　　第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　

　　裁判主旨

　　

　　润辉公司出具商品房买卖合同作为借款的担保，在借款人王培松、吴俊梅不履行还款义务时，出借人有权请求拍卖商品房买卖合同所涉的标的物，以偿还欠款本息，润辉公司应当以其签订的商品房买卖合同的房产承担担保责任。

　　

　　案例索引

　　

　　《献县润辉房地产开发有限公司、苑胜国民间借贷纠纷案》【（2017）最高法民申1522号】

　　

　　案情简介

　　

　　2015年6月3日，王培松、吴俊梅向左瑞英、苑胜国借款1350万元。2015年6月2日，润辉公司为左瑞英、苑胜国出具96份商品房买卖合同，作为该笔借款的担保。王培松、吴俊梅未按约定期限偿还借款及利息。左瑞英、苑胜国提起诉讼，请求：王培松、吴俊梅偿还借款；润辉公承担连带还款责任。

　　

　　沧州市中院判决：王培松、吴俊梅偿还左瑞英、苑胜国借款；如王培松、吴俊梅未按期履行还款责任，左瑞英、苑胜国有权申请拍卖润辉房地产公司以商品房买卖形式提供担保的96套房产以偿还以上借款本息。

　　

　　润辉房地产公司不服上诉但被驳回，遂向最高院申诉。

　　

　　争议焦点

　　

　　认定润辉公司以商品房买卖合同形式为苑胜国、左瑞英债权提供担保的事实是否正确？

　　

　　裁判意见

　　

　　最高院认为：本案中，润辉公司为苑胜国、左瑞英出具96份商品房买卖合同，对该96份合同的性质认定，当事人之间存在争议。苑胜国、左瑞英主张润辉公司以案涉96套房产为1350万元的借款进行担保，而润辉公司则主张其不是案涉1350万元借款的担保人，与本案无法律上的利害关系，不应承担担保责任。对此，综合本案情况，二审判决认定润辉公司以96套商品房为左瑞英、苑胜国的债权提供担保正确。首先，在齐伟（另案原告）诉润辉公司商品房销售合同纠纷一案中，根据当事人庭审中的有关陈述，润辉公司称其与齐伟并不存在真实的房屋买卖合同关系，齐伟也没有支付购房款，签订商品房买卖合同系为借款合同提供担保。且润辉公司在诉讼中向法院申请证人出庭作证。根据证人庭审的证言，亦可佐证签订商品房买卖合同为借款提供担保的事实。其次，结合本院查明的事实，案外人李某作为证人于本案一审时的庭审证言亦证实瑞辉公司以案涉96套房产为王培松、吴俊梅向左瑞英、苑胜国的借款提供担保。第三，从案涉96套房屋买卖合同的履行情况看，作为案涉借款出借人的左瑞英、苑胜国虽持有96份房屋买卖合同的原件，润辉公司也出具了96份房屋买卖合同的收据，并由献县城建局办理了网签手续，但润辉公司并未实际收取任何购房款。结合润辉公司的另案陈述，证人李某的证言等可以证明当事人签订买卖合同的真实意思并非购买案涉96套商品房，而是以签订商品房买卖合同为借款提供担保。基于左瑞英、苑胜国持有案涉96份房屋买卖合同原件和王培松、吴俊梅与左瑞英、苑胜国之间存在1350万元借款的事实，可认定润辉公司以96套商品房买卖合同为左瑞英、苑胜国提供担保的事实。第四，从当事人的主张看，吴俊梅一审答辩时认可1350万元借款是因李文辉欠其本金1821万元及利息，由润辉公司和李文辉为该笔借款提供了担保，且润辉公司和李文辉以96套房产作担保。

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