不动产被他人首封，抵押权人如何实现优先受偿权？
发布时间2018年12月13日浏览量：来源:全流程风险管理作者：佚名
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前言
抵押物执行过程中，经常会遇到因抵押人所涉纠纷太多，抵押物被其他债权人先行查封的情况。虽然法律明确规定抵押物被他人首封的情况下不影响抵押权人的优先受偿权，但这往往会增加抵押物的处置时间及成本，给抵押权人实现优先处置权造成诸多不便。
本文从抵押权人的角度出发，具体分析抵押物被他人首封对抵押权人实现抵押权的影响，进而提出相应的风险防范及化解措施。
一、另行首封对抵押权人带来的风险
虽然抵押物被先行查封不影响抵押权人的优先受偿权，但会影响抵押权人的优先处置权，增加抵押物的处置时间和成本。主要表现为以下几点风险：
风险一：抵押权人对抵押物的处置进程受到限制。
从司法实践看，抵押权的实现受制于首封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行过程。《关于人民法院执行工作若干问题的规定》明确对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。同时又规定，“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后执行”。在首封等措施的法院对相应的债权纠纷未经审理、判决进行执行程序的，抵押权人的抵押权难以实现，而上述过程抵押权人无法掌控，特别是在被跨省法院查封的情况下，抵押物更加难以处置。
风险二：抵押权人与抵押人不能再通过协议方式处置抵押物。
根据《物权法》第195条的规定，抵押权人实现抵押权的方式有两种，即与抵押人协议处置(折价或拍卖、变卖)或通过申请法院处置(拍卖或变卖)。在抵押人配合的情况下，通过协议处置比通过法院处置的效率要高，而且处置成本相对较低。如果抵押物被其他债权人申请法院查封后，依据查封的法律效力，抵押权人通过与抵押人协议处置抵押物的行为无效，只能通过法院处置途径才能实现抵押权。
风险三：抵押权人被迫接受不合理条件进行债权让步。
在抵押物的价值有限，特别是在抵押物的预计变现价值仅能满足或部分满足抵押权人的优先受偿权的情况下，由于首先申请法院采取查封措施的债权人预计变现后自己难以受偿，申请首封的债权人往往会向抵押权人提出给予其适当清偿份额作为处置抵押物的条件，否则就怠于处分，使得优先受偿权人的优先受偿权难以及时充分的实现。
风险四：抵押权实现过程中受到关联企业的恶意阻扰。
在不良贷款处置实践中，经常会碰到抵押人通过与其有关联的企业，以关联企业对其有债权纠纷为由，申请当地法院首先对企业的核心资产(包括抵押资产)进行查封，抵押人的关联企业申请对抵押人的资产查封后，或者怠于及时行使债权或人为将债权诉讼过程复杂化，或者通过关联企业与抵押人和解的方式达成还款期限很长(如5-10年)的还款协议，约定在还款协议未履行完毕前不解除对资产的查封，以此来对抗抵押权人行使抵押权，使抵押权人的优先受偿权无法有效实现。
风险五：抵押权人与首封法院的协调成本增加。
因抵押权人主张抵押权需要向首先采取查封措施的法院申请，在首先查封的法院为异地法院的情况下，抵押权人与法院的协调成本会增加，尤其是在个别地方保护主义严重的地区，有时抵押权人的合法权益将难以得到充分的保护。
二、抵押权人的风险防范对策
针对抵押物先行查封对抵押权人实现抵押权的影响，结合不良资产处置工作实践，从抵押权人的角度，对抵押权人应采取的对策提出以下建议。
（一）向首封法院申请强制执行
根据民事诉讼法的相关规定，申请执行人可向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院或者被执行人住所地人民法院申请强制执行，如果首封法院对抵押权人的执行案件有管辖权，除考虑各地司法环境或其他人为因素外，建议抵押权人直接向首封法院申请强制执行。若首封法院和优先债权执行法院是同一法院，避免了出现首查封法院与轮候优先债权执行法院之间就不动产的处分权进行协调和移送的情况，可提高不动产的变价效率。若进一步争取由同一承办法官负责该不动产上的相关案件，亦避免了法官之间的协调程序，减少法官之间因互相推诿而怠于执行的情况，可进一步提高执行效率。
（二）争取让首查封法院将不动产的处分权移送到受理抵押权人申请执行的法院
若首封法院和受理抵押权人申请执行的法院不是同一法院，则抵押权人应督促受理法院向首封法院发函，要求其移送查封不动产的处分权。若首封法院不同意移送处分，可先与其协商处理，协商不成报请共同的上级人民法院协调处理。若经上级人民法院协调处理后决定仍由首封法院处分不动产，若符合委托执行的条件，抵押权人可考虑要求受理法院将该案全案委托给首封法院；若如上所述首封法院对抵押权人的执行案件有管辖权，可考虑先向受理法院撤销申请、再向首封法院申请强制执行。
（三）要求保障知情权和优先受偿权
若负责抵押权人申请执行案件的承办法官未能争取到不动产的处分权，即使是同一法院的其他法官拥有该不动产的处分权，也要向其发函要求保障抵押权人的合法权益，特别是知情权和优先受偿权。因不动产上至少涉及两个案件，除非该不动产的变价款可清偿所有的债权，否则抵押权人与其他债权人之间就存在利益冲突，若该不动产上存在至少两个抵押权人，抵押权人之间亦存在重大利益冲突。只要有利益冲突，就存在权益被损害的可能。特别是对于非第一顺位抵押权人，保障其知情权更为关键。只有先保障知情权，了解评估程序、拍卖程序或者变卖程序等与处分抵押不动产的所有相关执行信息，抵押权人才能更好地实现优先受偿权。
（四）视需对评估报告可提出异议甚至申请重新评估
抵押权人应敦促对不动产享有处分权的法院尽快启动评估工作，及时告知评估情况并发送评估报告。若对评估报告有异议，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向处分法院提出，甚至视需若有证据证明存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情况，可向处分法院申请重新评估。
（五）考虑参与竞拍
目前部分省市要求人民法院实行网上司法拍卖(变卖)，例如江苏省。抵押权人若对评估报告无异议，应敦促处分法院尽快启动拍卖程序，且要求提前告知拍卖时间和拍卖地点等相关信息。抵押权人可考虑参与竞拍，在竞拍程序和资金方面都需要做好相关准备，需要熟悉竞拍操作，并准备一定数额的保证金及受让抵押房产的资金等。
（六）考虑接受以物抵债
经被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，抵押权人可考虑申请直接将被执行人的不动产作价抵偿债务。
法院对于拍卖不动产最多安排三次拍卖，如果出现流拍，再行拍卖时法院会酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。当抵押不动产无法拍卖或者变卖的，抵押权人亦可考虑接受以物抵债。特别是非第一顺位抵押权人，还需考虑第一顺位抵押权人可能采取的措施，从而决定接受以物抵债的时间点。
（七）行使执行监督权
根据相关法律规定，有条件执行的案件，超过六个月未执行的，抵押权人有权申请上一级法院责令执行法院限期执行或变更执行法院；对执行人员在案件执行中的违法违纪行为，有权向人民法院的纪检部门或其他有关部门举报或控告。故若相关法院怠于执行，抵押权人可以请求上级人民法院依法介入，以督促执行；若相关执行人员存在违法违纪行为，亦可以向相关部门举报或控告。
抵押权人即使持有“抵押权”这支尚方宝剑，亦要小心行事。希望本文的上述建议，能对抵押权人依法维护自身权益有所启发。
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