从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵
发布时间2013年09月23日浏览量：来源:沈阳市苏家屯法院法官作者：相蒙
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新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位的肯定了不动产的善意取得制度，体现了对房屋买受人的利益保护的侧重。
一、不动产善意取得制度简介
（一）不动产善意取得制度的概念
善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。这里的“财产”包括了动产和不动产。
善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（HandmussHandWahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。也就是说，一旦权利人将自己的财产让与给他人占有后，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产转移给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能要求占有人（转让人）赔偿损失。这项制度重在保护买受人的利益，旨在维护交易的秩序，即人们对交易安全的信心，以促进物尽其用。
（二）不动产善意取得制度的合理性分析
法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。前者是指法律保护人们占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有，因此又称为“享有的安全”或“所有的安全”；后者是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，此种安全又称为“交易的安全”。而善意取得制度立足于交易安全保护之上，它反映了近代现代社会人民欲求社会财富迅速增长的理想。
《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。现代社会强调交易的快捷性，交易人不可能将过多精力放在审查产权的真实性问题上，如果完全由善意受让人承担物权处分不生效力的风险，不仅有失公平，而且会使交易主体因畏惧承担此种风险，而怠于进行各种交易或为安全起见不惜一切代价以确定权利的实像，从而使交易过程延长，这会严重影响交易的进程，阻碍经济的发展。
善意取得制度的合理性在于：
第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。
市场经济的发展全在于交易，如果适用善意取得制度保护善意人取得的权利，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆地从事交易，这有利于市场经济的健康发展。
第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。
社会经济的发展要求有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。所以法律保护善意受让人在许多情况下可能有利于充分发挥原物的效用，也可以督促原权利人更审慎的选择对其物的占有人。
第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。
当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦将陷入讼累。
（三）我国不动产善意取得制度的法律基础
基于上述原因，各国纷纷确立善意取得制度，但在是否适用于不动产的问题上，还并不统一。
善意取得制度起先只应用于动产，因为动产的特点在于其易转移，按照一般理念，只要交付即可视为转移所有权，因此，对于动产的善意取得，国内外学者的意见是比较一致的，因此，这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹，但是对于不动产是否可以适用善意取得制度，学者们存在分歧，实践中也多持否定态度。主要原因是不动产具有稳定性，其所有权的转移或者设定他物权都设有明显的标记，尤其各国对不动产的管理普遍采取登记生效主义或登记对抗主义，不动产权属的变更一般要经过管理机关的登记来进行公示，以取得公信力，在这样一种情形下，一般很少存在对不动产的无权处分，所以各国立法中真正对此作出规定的情形并不普遍。
在《物权法》通过之前，我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。这可以认为是目前适用不动产善意取得制度的唯一法律依据，并且这种适用也仅限于共同共有范围。
新颁布的《物权法》之所以对不动产的善意取得作出系统的规定，主要是针对我国目前登记制度存在严重的问题而采取的“容忍”的对策。因为我国的市场经济正在逐步完善之中，不动产的登记制度还比较混乱，最严重的问题是登记机关的不统一，不同种类的不动产要分别去不同的机关登记，即使是同一机关，也往往分为很多部门，彼此缺乏联络，不动产的登记的公信力大打折扣。
《物权法》顺应理论和实践界的要求，对不动产的登记做了统一的规定，要求由不动产所在地的统一的登记机关来办理这些登记，以改变目前“多头管理”的局面，但是仍然有一些问题短期内难以解决，比如具体由哪个机关来统一办理登记？这涉及到各行政机关的利益和权限的重新分配，改革的阻力自然很大。另外，《物权法》也没有解决登记机关的级别问题。所有这些问题都要逐步完善，而我国目前房地产市场是空前繁荣的，每天进行的大量交易是不能等到登记制度健全了才进行的，因此物权法充分考虑到了我国市场经济建设的实际状况，对不动产的善意取得制度给予了肯定。
二、不动产登记瑕疵问题的解决
（一）不动产善意取得的构成要件
然而，值得注意的是，不动产的恒定性对于适用善意取得制度要存在一定限制，这使得不动产的善意取得标准不同于动产那样宽松，不能仅靠占有就构成山已取得。不动产善意取得有其独特的构成要件，这包括：
1.受让人受让该财产时是善意的。
2.以合理的价格有偿转让。
3.转让的财产按照法律规定应当登记的已经登记。
（二）登记瑕疵问题的提出
不动产善意取得要件的第二项要件与动产的善意取得是基本相同的，但第一、三项是不动产善意取得制度的独特之处，第一项问题主要是受让人在取得财产时是否善意的标准；第三项的问题在于如果转移的财产虽然登记但存在严重瑕疵，甚至被撤销，应当如何对待。对这两点的理解，最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中，对是否善意没有作明确地界定，只是笼统的规定受让人在签订协议和交付财产时要善意；对于第三点，该书认为，要“以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志”。笔者认为其含义是指转让的不动产在发现无权处分情形之前已经交付，就算做善意取得。应当承认，物权法对不动产善意取得制度的规定比较详尽，但下面这个案例就迫使人们对这两点问题进一步思考：
某县居民甲和乙系兄弟，甲和乙的父亲在世时于97年曾出钱购买县里一处回迁房的两间居室，但所有的买房手续都是甲经手的，甲在经办时将两处房产均注册在自己的名头之下，但当时由于镇回迁房屋均由乡房屋产权管理所（以下简称房管所）管理，乡房管所没有对购得房屋者要求办理房屋产权登记，该地区几乎所有的回迁房屋也都没办理房证，而仅仅是由房管所作了一项房屋买卖情况的记录档案，档案记载这两间房都在甲的名下。后来甲和乙的父亲去世，由于母亲健在，也就没提出分割财产。2006年5月25日，甲与相邻镇的丙签订房屋买卖协议，然后双方在5月31日向县房管局申请办理产权登记，并于6月14日得到批准，拿到了房屋产权登记，然而就在丙准备入住时，料想不到的事情发生了，
一、不动产善意取得制度简介
（一）不动产善意取得制度的概念
善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。这里的“财产”包括了动产和不动产。
善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（HandmussHandWahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。也就是说，一旦权利人将自己的财产让与给他人占有后，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产转移给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能要求占有人（转让人）赔偿损失。这项制度重在保护买受人的利益，旨在维护交易的秩序，即人们对交易安全的信心，以促进物尽其用。
（二）不动产善意取得制度的合理性分析
法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。前者是指法律保护人们占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有，因此又称为“享有的安全”或“所有的安全”；后者是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，此种安全又称为“交易的安全”。而善意取得制度立足于交易安全保护之上，它反映了近代现代社会人民欲求社会财富迅速增长的理想。
《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。现代社会强调交易的快捷性，交易人不可能将过多精力放在审查产权的真实性问题上，如果完全由善意受让人承担物权处分不生效力的风险，不仅有失公平，而且会使交易主体因畏惧承担此种风险，而怠于进行各种交易或为安全起见不惜一切代价以确定权利的实像，从而使交易过程延长，这会严重影响交易的进程，阻碍经济的发展。
善意取得制度的合理性在于：
第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。
市场经济的发展全在于交易，如果适用善意取得制度保护善意人取得的权利，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆地从事交易，这有利于市场经济的健康发展。
第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。
社会经济的发展要求有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。所以法律保护善意受让人在许多情况下可能有利于充分发挥原物的效用，也可以督促原权利人更审慎的选择对其物的占有人。
第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。
当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦将陷入讼累。
（三）我国不动产善意取得制度的法律基础
基于上述原因，各国纷纷确立善意取得制度，但在是否适用于不动产的问题上，还并不统一。
善意取得制度起先只应用于动产，因为动产的特点在于其易转移，按照一般理念，只要交付即可视为转移所有权，因此，对于动产的善意取得，国内外学者的意见是比较一致的，因此，这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹，但是对于不动产是否可以适用善意取得制度，学者们存在分歧，实践中也多持否定态度。主要原因是不动产具有稳定性，其所有权的转移或者设定他物权都设有明显的标记，尤其各国对不动产的管理普遍采取登记生效主义或登记对抗主义，不动产权属的变更一般要经过管理机关的登记来进行公示，以取得公信力，在这样一种情形下，一般很少存在对不动产的无权处分，所以各国立法中真正对此作出规定的情形并不普遍。
在《物权法》通过之前，我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。这可以认为是目前适用不动产善意取得制度的唯一法律依据，并且这种适用也仅限于共同共有范围。
新颁布的《物权法》之所以对不动产的善意取得作出系统的规定，主要是针对我国目前登记制度存在严重的问题而采取的“容忍”的对策。因为我国的市场经济正在逐步完善之中，不动产的登记制度还比较混乱，最严重的问题是登记机关的不统一，不同种类的不动产要分别去不同的机关登记，即使是同一机关，也往往分为很多部门，彼此缺乏联络，不动产的登记的公信力大打折扣。
《物权法》顺应理论和实践界的要求，对不动产的登记做了统一的规定，要求由不动产所在地的统一的登记机关来办理这些登记，以改变目前“多头管理”的局面，但是仍然有一些问题短期内难以解决，比如具体由哪个机关来统一办理登记？这涉及到各行政机关的利益和权限的重新分配，改革的阻力自然很大。另外，《物权法》也没有解决登记机关的级别问题。所有这些问题都要逐步完善，而我国目前房地产市场是空前繁荣的，每天进行的大量交易是不能等到登记制度健全了才进行的，因此物权法充分考虑到了我国市场经济建设的实际状况，对不动产的善意取得制度给予了肯定。
二、不动产登记瑕疵问题的解决
（一）不动产善意取得的构成要件
然而，值得注意的是，不动产的恒定性对于适用善意取得制度要存在一定限制，这使得不动产的善意取得标准不同于动产那样宽松，不能仅靠占有就构成山已取得。不动产善意取得有其独特的构成要件，这包括：
1.受让人受让该财产时是善意的。
2.以合理的价格有偿转让。
3.转让的财产按照法律规定应当登记的已经登记。
（二）登记瑕疵问题的提出
不动产善意取得要件的第二项要件与动产的善意取得是基本相同的，但第一、三项是不动产善意取得制度的独特之处，第一项问题主要是受让人在取得财产时是否善意的标准；第三项的问题在于如果转移的财产虽然登记但存在严重瑕疵，甚至被撤销，应当如何对待。对这两点的理解，最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中，对是否善意没有作明确地界定，只是笼统的规定受让人在签订协议和交付财产时要善意；对于第三点，该书认为，要“以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志”。笔者认为其含义是指转让的不动产在发现无权处分情形之前已经交付，就算做善意取得。应当承认，物权法对不动产善意取得制度的规定比较详尽，但下面这个案例就迫使人们对这两点问题进一步思考：
某县居民甲和乙系兄弟，甲和乙的父亲在世时于97年曾出钱购买县里一处回迁房的两间居室，但所有的买房手续都是甲经手的，甲在经办时将两处房产均注册在自己的名头之下，但当时由于镇回迁房屋均由乡房屋产权管理所（以下简称房管所）管理，乡房管所没有对购得房屋者要求办理房屋产权登记，该地区几乎所有的回迁房屋也都没办理房证，而仅仅是由房管所作了一项房屋买卖情况的记录档案，档案记载这两间房都在甲的名下。后来甲和乙的父亲去世，由于母亲健在，也就没提出分割财产。2006年5月25日，甲与相邻镇的丙签订房屋买卖协议，然后双方在5月31日向县房管局申请办理产权登记，并于6月14日得到批准，拿到了房屋产权登记，然而就在丙准备入住时，料想不到的事情发生了，
