从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵(2)
发布时间2013年09月23日浏览量：来源:沈阳市苏家屯法院法官作者：相蒙
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另一个儿子乙要求丙不得入住，理由是乙在同年6月10日已经取得该房屋的产权，并出示了县房管局颁发的该房屋产权的证书。这就是说，一间房子，两张房证。就在双方僵持不下时，房管局做出了将两张房证全部撤销的行政行为，丙于是针对甲和乙向法院提起民事诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，保护其对该房产的所有权。
这是一起典型的无权处分案件，作为出卖人的甲在签订房屋买卖协议时，当然清楚该房产属于遗产，处于待分割状态，根据继承法的要求，甲没有权利擅自处分该房产，因此属于无权处分。本案存在三个主要的法律关系：原告丙与甲的不动产买卖关系，被告甲和乙之间的遗产继承关系以及登记机关与当事人各方的行政法律关系。本案纠纷的解决也必须围绕这三个法律关系展开。
对该案，审判人员的意见分为两种：
一是按照正常的无权处分的要求，房屋买卖协议处于效力待定的状态，要等到遗产分割完毕后才能确定协议的效力和产权的最终归属，如果甲能够取得该房屋的产权，则买卖协议可以确定有效，反之，买卖协议自始无效。但是，一方面本案被告甲和乙均坚持不主张分割遗产，另一方面房管局迟迟不作出新的行政行为，如果中止诉讼等待重作行政行为，对当事人各方都很不利，因为各方都希望尽快结束此案。这使得案件的审理陷入僵局。
有鉴于此，另一种意见认为，应当适用不动产善意取得制度。因为作为待分割的遗产，其性质就是共有财产，本身就可以适用《民通解释》的规定，此外虽然尚未生效的《物权法》还不具有溯及力，但学者们普遍认为依照《物权法》的精神去提前适用不动产善意取得制度，也并不为过。这样，依照不动产善意取得制度，受让人签订协议和接受转移财产时是善意的，因此买卖协议是有效的，并且尽管登记机关后来撤销了房证，而房产也应当归属作为受让人的原告所有。
三、不动产善意取得要件是否符合的衡量
笔者赞同第二种意见，因为行政机关作出新的决定并没有确切的时间限制，依照这种意见，可以在不牵涉遗产分割的基础上，确定房屋的权属，并且在权利义务的平衡方面，可以说照顾了各方的利益。由于原告已经支付了相应的对价所以要想确定适用不动产善意取得制度，关键在于本案买卖协议情形是否满足不动产善意取得要件的第一和第三项要件，这就包括两个问题：一是受让人是否善意；二是本案中出现的登记瑕疵行为对财产转移登记效力的影响。
（一）受让人善意的衡量标准
讨论受让人是否善意的前提是要明确其衡量标准。这种衡量标准包括两方面的内容：一是具体内容方面；二是时间上的标准。
1．受让人善意的衡量标准的具体内容——房管所备案登记的效力
在不动产的买卖中，衡量标准的具体内容应当是受让人有充分证据相信房屋的产权原本属于出卖人，即出卖人是该不动产登记簿上记载的合法权利人，并有处分该不动产的权利。
之所以要以不动产登记簿的权利记载状况作为衡量是否善意的标准，是因为如果仅凭原告陈述其并不知道当时房屋的产权存在争议就认定买受人是善意的，那就与动产的善意取得标准无异了，而不动产登记特有的公信力也就被忽视了。因此要判定原告是否善意，必须考察当时房屋的登记状况，即产权登记簿上记载的产权人是否是作为被告的出卖人甲，并且登记簿上不存在其他共有人等阻却出卖人甲行使出卖权的其他障碍。
在签订买卖协议时，该房产虽然没有在县房管局的登记簿上进行过正式的产权登记，但乡房管所对其的权属状况进行了类似备案式的记录，这种记录虽然在形式上不够严谨，但是，笔者以为这种记录可以在一定范围内起到公示作用，具有一定效力的公信力。所谓“一定范围的公信力”，是指凡是涉及到其管辖范围内的不动产的交易，该登记具有公信力；所谓“一定效力的公信力”，是指该登记要与区、县的房屋权属登记部门的登记所记载的权属状况相一致，才具有绝对的公信力。这主要是因为：
第一，这是由我国登记制度的不健全和权属登记公信力的特点决定的。
对于公示的形式，比较理想的形式是由统一的机关以统一的方式来办理，按照《房地产管理法》的规定是由县级房地产管理机关统一制定登记簿，这也是《物权法》所倡导和要求的，但是，理想与现实之间总是存在一定差异的，面对我国不动产登记制度的混乱局面，即便是《物权法》也没有确定可行的实施方案，而是在附则的第264条规定：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定之前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。这可以认为是对我国目前登记制度的适度容忍，这种态度体现了一种精神，即登记制度的现状是行政体制的不健全造成的，是改革和完善的代价。
但即使登记制度不健全，作为登记机关的公信力是存在的，商鞅变法时立木柱重金悬赏的目的也就是宣示政府的公信力，所以即便做出错误的登记也是具有公信力的，在登记被撤销之前，人们只能相信此登记。
权属登记的公信力，体现在两个方面，从静态的角度考虑，登记是对目前权属状况的真实记载，从动态的角度考虑，登记要体现权属的变化过程，即曾经发生过何种权属的变动以及设立过什么样的负担，这也是公信力的特点。
在本案中，从静态的角度考虑，房管所记录的权属状况虽然与真实的权属状况不一致（此房系甲和乙的父亲出资购买，应当算待分割遗产，真正的权利人应当是其父亲），但房管所的记录在形式上是没有瑕疵的，我们不能苛求房管所去调查购房款的来源，因此买受人有理由相信真实的权属状况就是如此。这种行政错误的成本主要的应当由政府来承担，而不能对当事人求全责备。
但是，从动态的角度考虑，房管所的备案记录显然不能体现在最初的购房之后所发生的权属变动状况，这就需要到区、县一级的房屋权属部门去核实，只有两方面的权属状况一致，房管所的登记才具有公信力。本案中，丙和甲去县房管局办理了过户，这表明房管所的登记与县房管局的登记是一致的，无论从静态还是动态的角度考虑，丙都有理由相信房管所的登记的效力，相信甲是拥有房屋所有权的。
第二，公示的方式是可以变通的。
在本案情形下，笔者以为可以对“登记簿”的形式要求作相对宽泛的解释，即在绝大多数情况下，当然要遵守法律的规定，以县级房产管理机关的登记簿记载为准，但在偏远的登记制度不发达的地区，允许法官依照当地的具体情况有条件的承认其他登记簿的公示效力。但是，这样变通的瓶颈是在法律规范层面并无明确的依据，笔者认为，要解决这个问题需要借助公示公信原则，这是因为，《房地产管理法》对于统一登记机关的规定是依据公示公信原则作出的，在规范难以解决的情况下，法官可以借助原则，在符合法律原则的实质要求的前提下进行一定程度的自由裁量。
在本案中，笔者认为对登记簿作变通规定，并不违反公示公信原则的本质要求。因为公示公信原则对登记簿的功能要求是只要能在一定范围起到公示权利的作用并使此范围内人们相信此公示的公信力即可，法律只是根据此原则对全国范围内的登记状况的共性作了统一的要求，这并不排斥在特殊领域对法律的变通适用。在本案中，房管局的登记簿上原本没有此房的权属状况，如果当事人不相信乡房管所的记录所记载的权属，又会要求他们相信谁呢？所以在乡房管所管辖的范围内，权属的备案式记录实际上就是对房屋权属的一种公示，完全可以起到登记簿的作用。
对于这一点，有的同志提出，登记方式做出的变通，会违背物权法定原则，笔者认为这种观点值得商榷，理由主要有两点，一是，不动产善意取得的规定正是为了弥补无权处分规定的不足，民法通则中的关于不动产善意取得的规定，虽然适用范围狭窄，但却足以覆盖本案的情形，因此不是从根本上违反物权法定原则；二是，对登记方式的变通，并不是创设一种新的物权，只是在已有权利项下，对权利的运用的具体形式作出新的尝试。
第三，社员权和习惯对于法定公示方式的影响。
在本案中，在签订买卖协议时，被告甲没有房证，如果本案发生在登记制度健全的大城市内，如果没有很充分的佐证，我们很难认定买受人是善意的，因为在登记体制健全的城市地区，是否拥有房产证几乎是判定房屋买受人、租赁人等的唯一标准；在经济欠发达，体制尚待完善的乡镇，实在不能“一刀切”，应当给予法官一定的自由裁量
