从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵(4)
发布时间2013年09月23日浏览量：来源:沈阳市苏家屯法院法官作者：相蒙
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力作出认定。在登记机关事后撤销房证并迟迟不作出新的决定的情形下，法院没有必要中止诉讼，可以直接进行审理。
其次，对房屋产权的影响。撤销登记的行为是为法院的民事审判权提供了契机，在不存在行政权覆盖的情形下，法院可以对登记行为确认的事实进行审查，进而对房产的归属作出裁判。笔者认为，对于登记机关的双重登记行为，对原告颁发房证的行为虽然在时间上在后，但是效力要比前项登记的效力要高。
登记机关对乙颁发房证的行为，可以认为是一种赋权行为。既然要赋予权利，就要对权利来源等情况进行实质审查，目前登记前的审查标准很不统一，很多学者针对某些登记机关采取的形式审查的弊端建议实行实质审查。在本案中，如果进行实质审查，乙所取得的登记过程就存在明显的瑕疵，因为在乡房管所的备案记录上，两间房都是记录在甲的名下，房管局即便进行实质审查，也只是针对是否有共有人，以及是否存在它物权等情形，房管局要想改变房屋的产权状况，必须具有当事人协议或有权机关的裁判，但在本案中，没有任何证据证明乙的房证是在具备这些条件的情况下才颁发的，乙的房证仅具有形式效力，因此在事后方证又被撤销的情况下，法院很难支持乙对房屋产权的主张；反观甲和丙对房屋产权的主张，不仅甲在房管所的备案记录上具有最初的产权购买记载，而且具有买卖协议可以维持对房屋产权变动的证明链条，这样虽然房产的真实权属可能尚存争议，但是即便进行实质审查，甲和丙对产权的主张也是比乙更加令人信服的。
综合这些因素，虽然房管局颁发两张同样的房证，但就法院审理角度考虑，对丙颁发的房证似乎更为可信，证明效力也要更强一些。
四、问题的最终解决
前文对买受人取得房屋是否属于善意取得已经作了分析。尤其是对第三点要件的关于产权是否已经转移登记，在房证被撤销，司法权接管房屋产权纠纷后，司法权可以如前所述通过对两张房证颁发过程的分析，来判定双方对房屋产权证明力的强弱。事实上，由于房产管理机构组织的混乱，同一房产颁发三张房证者也不鲜见，所以，乙取得房证不能排除是房产管理机关操作不规范造成的，而甲和丙取得房证进而取得产权的事实合乎逻辑，也符合形式上的操作要求，法院据此完全可以认定丙在无权处分行为被发现之前，在事实上已经完成取得产权登记的行为，这样也就满足不动产善意取得的第三要件，从而可以认定是不动产的善意取得。
这样，因为登记机关撤销房证并迟迟不作出新的确认而导致此领域权力的真空，法院民事审判权因此可以依据事实和证据判断房屋的权属。丙因为符合不动产善意取得而使买卖协议有效并取得产权，乙取得房屋产权的理由不充分，对其所提出的对房屋产权的主张不能支持，但乙可以在以后分割遗产时要求分割甲所得卖房款。丙依据法院判决可以主张产权，如果登记机关拒绝确认权属，丙可以申请法院强制执行。
笔者以为，本案这样处理乃是最符合效益最大化原理，因为甲和丙所交易的是其父亲留下的不动产中的一部分，即这部分与甲应实际分得的部分在价值上大致相当，于乙而言并无实际的损失，而甲和丙也能各得所需；甲现在已经将从丙那里得到的钱款用于其它开销，如果简单的判定甲与丙的买卖行为系无效，则要甲返还购房款已不可能，而丙却得不到想要的房屋，于乙而言，也未见得有何实际益处，所以从判决的实际效果角度考虑，还是判定为善意取得行为更符合诉讼经济的原则。
结语
这起案件涉及的法律关系比较复杂，本质上是一起不动产善意取得的案件，但这其中涉及到行政权与司法民事审判权的交叉，这是本案审理的焦点，本文通过对上述问题的分析，期冀为即将施行的《物权法》的实践运用以及实践中常见的行政权与司法权的冲突的厘清起到抛砖引玉的效果。
参考文献
1.黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M]，北京：人民法院出版社，2007(3):327-330
2.王利明.物权法研究[M],北京：中国人民大学出版社，2005(1):251-260
3.杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究，1997（4）：152-154
4.李楠.论不动产善意取得[J].广东行政学院学报，2004（12）：49-50
5.杨志国.论不动产善意取得制度[D]，硕士学位论文，吉林大学，2005
6.郭剑.不动产善意取得制度之研究[D]，硕士学位论文，郑州大学，2005
注释:
[1][2]郭剑.不动产善意取得制度之研究[D]，硕士学位论文，郑州大学，2005
[3]本案实际上是一起因房管部门登记错误导致房屋权属不明的案件，按照正常的程序，原告应首先提起行政诉讼，或者请求法院分割遗产，这样会更加有利于诉讼，但由于种种原因，行政诉讼和分割遗产诉讼都没能进行下去，问题被推到了民事审判庭面前。对于这两间房，乙在诉讼中不承认系遗产，只向法庭说明其得到房证是经过合法程序的。
[4][德]拉德布鲁赫：著《法学导论》第2页
其次，对房屋产权的影响。撤销登记的行为是为法院的民事审判权提供了契机，在不存在行政权覆盖的情形下，法院可以对登记行为确认的事实进行审查，进而对房产的归属作出裁判。笔者认为，对于登记机关的双重登记行为，对原告颁发房证的行为虽然在时间上在后，但是效力要比前项登记的效力要高。
登记机关对乙颁发房证的行为，可以认为是一种赋权行为。既然要赋予权利，就要对权利来源等情况进行实质审查，目前登记前的审查标准很不统一，很多学者针对某些登记机关采取的形式审查的弊端建议实行实质审查。在本案中，如果进行实质审查，乙所取得的登记过程就存在明显的瑕疵，因为在乡房管所的备案记录上，两间房都是记录在甲的名下，房管局即便进行实质审查，也只是针对是否有共有人，以及是否存在它物权等情形，房管局要想改变房屋的产权状况，必须具有当事人协议或有权机关的裁判，但在本案中，没有任何证据证明乙的房证是在具备这些条件的情况下才颁发的，乙的房证仅具有形式效力，因此在事后方证又被撤销的情况下，法院很难支持乙对房屋产权的主张；反观甲和丙对房屋产权的主张，不仅甲在房管所的备案记录上具有最初的产权购买记载，而且具有买卖协议可以维持对房屋产权变动的证明链条，这样虽然房产的真实权属可能尚存争议，但是即便进行实质审查，甲和丙对产权的主张也是比乙更加令人信服的。
综合这些因素，虽然房管局颁发两张同样的房证，但就法院审理角度考虑，对丙颁发的房证似乎更为可信，证明效力也要更强一些。
四、问题的最终解决
前文对买受人取得房屋是否属于善意取得已经作了分析。尤其是对第三点要件的关于产权是否已经转移登记，在房证被撤销，司法权接管房屋产权纠纷后，司法权可以如前所述通过对两张房证颁发过程的分析，来判定双方对房屋产权证明力的强弱。事实上，由于房产管理机构组织的混乱，同一房产颁发三张房证者也不鲜见，所以，乙取得房证不能排除是房产管理机关操作不规范造成的，而甲和丙取得房证进而取得产权的事实合乎逻辑，也符合形式上的操作要求，法院据此完全可以认定丙在无权处分行为被发现之前，在事实上已经完成取得产权登记的行为，这样也就满足不动产善意取得的第三要件，从而可以认定是不动产的善意取得。
这样，因为登记机关撤销房证并迟迟不作出新的确认而导致此领域权力的真空，法院民事审判权因此可以依据事实和证据判断房屋的权属。丙因为符合不动产善意取得而使买卖协议有效并取得产权，乙取得房屋产权的理由不充分，对其所提出的对房屋产权的主张不能支持，但乙可以在以后分割遗产时要求分割甲所得卖房款。丙依据法院判决可以主张产权，如果登记机关拒绝确认权属，丙可以申请法院强制执行。
笔者以为，本案这样处理乃是最符合效益最大化原理，因为甲和丙所交易的是其父亲留下的不动产中的一部分，即这部分与甲应实际分得的部分在价值上大致相当，于乙而言并无实际的损失，而甲和丙也能各得所需；甲现在已经将从丙那里得到的钱款用于其它开销，如果简单的判定甲与丙的买卖行为系无效，则要甲返还购房款已不可能，而丙却得不到想要的房屋，于乙而言，也未见得有何实际益处，所以从判决的实际效果角度考虑，还是判定为善意取得行为更符合诉讼经济的原则。
结语
这起案件涉及的法律关系比较复杂，本质上是一起不动产善意取得的案件，但这其中涉及到行政权与司法民事审判权的交叉，这是本案审理的焦点，本文通过对上述问题的分析，期冀为即将施行的《物权法》的实践运用以及实践中常见的行政权与司法权的冲突的厘清起到抛砖引玉的效果。
参考文献
1.黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M]，北京：人民法院出版社，2007(3):327-330
2.王利明.物权法研究[M],北京：中国人民大学出版社，2005(1):251-260
3.杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究，1997（4）：152-154
4.李楠.论不动产善意取得[J].广东行政学院学报，2004（12）：49-50
5.杨志国.论不动产善意取得制度[D]，硕士学位论文，吉林大学，2005
6.郭剑.不动产善意取得制度之研究[D]，硕士学位论文，郑州大学，2005
注释:
[1][2]郭剑.不动产善意取得制度之研究[D]，硕士学位论文，郑州大学，2005
[3]本案实际上是一起因房管部门登记错误导致房屋权属不明的案件，按照正常的程序，原告应首先提起行政诉讼，或者请求法院分割遗产，这样会更加有利于诉讼，但由于种种原因，行政诉讼和分割遗产诉讼都没能进行下去，问题被推到了民事审判庭面前。对于这两间房，乙在诉讼中不承认系遗产，只向法庭说明其得到房证是经过合法程序的。
[4][德]拉德布鲁赫：著《法学导论》第2页
