从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵(3)
发布时间2013年09月23日浏览量：来源:沈阳市苏家屯法院法官作者：相蒙
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权，根据实际状况来判定。
赋予法官根据实际情形享有一定程度自由裁量权的另一项法理依据是社员权和习惯对法律和司法审判的影响。
首先，社员权的影响表现在，对于乡镇而言，回迁房屋本来就是征用集体所有的土地建成的，原始住户也多是集体成员，这些成员对于房屋享有一定的成员权，成员权的一项重要内容是基于成员内部的信赖基础，成员内部进行不动产交易等重大法律行为时，对于公信力的标准要有所降低，比如农村土地承包经营权在社员内部转让时，几乎可以不经公示。
其次，习惯对于司法审判的影响就更为突出。
在大陆法系国家的历史上，习惯长期以来是排在法律、法规之后的第三大渊源。在法律、法规和习惯之间发生冲突时，法律的效力优先于法规；法律和法规的效力又优先于习惯。习惯有好坏之分，但只要不损害国家和社会利益，法律就没有必要予以否定。法律虽然高尚，可法院的判决所追求的目的是为了解决纠纷，判决的依据必须令人信服，必须被当地的观念所接受，才符合建设和谐社会的要求，这就要求法官必须充分考虑当地的习惯。正是基于这样的考虑，西方法学家提出，法律上的效力只能在毫不脱离民众生活实际的情况下才能实现，否则民众生活就会拒绝服从它；一项法律只有在其实际运用于大多数情况下时都能指望切实可行时，才会产生效力。
本案的房屋最初由被告甲去购买时是97年，那时，全国范围内的房屋产权登记制度才刚刚拉开序幕，许多地区单位福利分房还很盛行，并且，据调查，案发地房屋管理机构对回迁房屋一直没有要求进行法律规定的权属登记，当地群众进行产权交易大多也是依赖房管所的权属记录，所以本案原告在签订房屋买卖协议时之所以相信原告拥有产权，不仅是因为房屋管理机构一直采取的简单的作备案记录的管理方式，并且也与当地群众基于成员权而约定俗成的对备案记录的信任有密切联系，毕竟我们没有理由要求当事人每签订一次协议之前都要长途跋涉几十公里去县房管部门去查看房屋的真实权属，如果那样要求的话，房管所也就变得可有可无了。并且在本案中，原告在签订了买卖协议后，与被告甲去县房管部门办理房证，由此笔者认为作为买受方的原告还是进了相当的注意义务的，在本案的房屋买卖过程中并没有过失。
综上，由于行政体制的现状与法律要求的现实差距，在处理此类特殊案件时还要考虑具体的相关因素，因此，我们可以认为，房管所的备案记录具有登记簿的公示效力，原告有理由依据此备案记录相信房屋是归被告甲所有，
所以可以认定原告丙是基于善意的。
2．受让人善意的时间衡量标准
这主要是涉及到受让人在哪个阶段之前是善意的，因为实践中，即使作为买受人的原告在签订买卖协议时是善意的，其在转移房屋产权之前也可能变为恶意的，即在此期间他可能已经知道出卖人并非拥有相应的处分权。
笔者认为，受让人善意的时间标准应截至不动产产权转移之时，而不是签订买卖协议之时。因为不动产的善意取得不仅强调买受人在主观态度的内容上是“善意”的，而且要求是“善意”的取得，也就是说一直到财产产权转移公示完成，才算“取得”，在这个过程中，买受人应当一直是善意的。因此，买受人在不动产产权转移完成之前必须一直是“善意”的，才符合不动产善意取得的要件，才能取得财产的所有权。
如果买受人在签订协议后才知道出卖人没有相应的处分权，买受人就不能当然的得到房屋的产权，但是买卖协议仍然有效，买受人可以追究出卖人的违约责任。
在本案的情形中，买受人在取得房屋产权时一直是善意的，因此，作为买受人的原告完全符合不动产善意取得制度的第一项要件，即善意要件。
（二）登记瑕疵对财产转移登记效力的影响
按照不动产善意取得制度的要求，本案中的房屋按照法律的规定应当在发现无权处分行为之前确已完成登记。但在本案中，作为买卖协议标的物的房屋虽然已经完成转移登记，但在事后又被登记机关撤销，这使得一件普通民事案件渗入了行政权的因素，所以要确定在这种登记瑕疵的情形下，法院能否认可房屋已经完成产权转移登记，关键性的问题就是：第一，要解决法院民事审判权与行政权在本案中的权限分工；第二，双重登记行为和撤销登记行为对房屋产权转移登记产生什么样的影响。
1.法院民事审判权与行政权在本案中的权限分工
这里的权限分工是指，究竟是法院还是登记机关有权决定房屋产权的归属。笔者认为，最终有权力确定房屋权属的是法院。
正如前文所提到的，法院审理一件中，第一种观点认为法院应等待行政机关确定权属后再审理，而在此期间，法院应当中止诉讼，这种观点的立足点是在确定本案属于普通效力待定的情况下，来区分行政权和司法权的职权范围和分工。
笔者认为，在本案中，对于行政权与司法权的分工，有两点是值得注意的：
第一，登记机关行政权力的特殊性。
登记机关的权力虽然是行政权，但却是一项特殊的行政权，登记行为是一项行政确认行为，行政确认行为的特点在于其职权仅在于对房屋权属现状的确认，也可以认为是对房屋产权真实状态的描述，而不能变更这种状态，即不包括替当事人分割遗产，解决房屋产权纠纷，登记机关必须等待有权机关就产权的纠纷作出决定后对权利状态作记录；而对房屋产权纠纷确定权属分配被称为确权，与行政确认不同，确权能够对权属不明的状况给予裁判，可以分割遗产，解决产权纠纷。实践中的做法也是当事人持法院的确权判决去登记机关办理权属登记，这正体现了登记机关行政确认与法院民事审判权的确权行为之间权力分工的界限，这种界限与一般意义的行政权与司法权的分工存在细微的差异。
第二，不动产产权登记事项的特殊性。
本案中，当事人之间就产权的归属存在争议，这种争议必须经法院裁判后，确定了产权归属，登记机关才能进行确认。从这种意义上说，登记机关在发现存在产权纠纷，而当事人又不能自行解决的情况下，仅撤销房证，不再作出新的确认行为，实际上并无不妥，因为这已不属于其权力管辖范围。
综合这两项因素，本案中的不动产产权纠纷是民事诉讼的受案范围，属于法院职权范围。
2.双重登记行为和撤销登记行为对房屋产权转移登记的影响
在明确了法院的民事审判权是唯一能对房屋权属纠纷进行判定的权力之后，接下来要解决的就是如何判定房屋是否已经完成产权转移。笔者认为，确定权利的归属，最主要的是双重登记行为和登记的撤销对产权的影响，这是因为当事人拒不提出分割遗产的请求，依照“不告不理”的原则，法院不能主动对遗产进行分割，因此对原告诉讼请求的判定要考虑以下两种因素：
第一，双重登记行为的影响。
这种影响包括两方面的内容，一是对民事诉讼程序的影响；二是对房屋产权的影响。
首先，对于民事诉讼程序的影响。笔者认为，虽然双重登记行为是错误的行政行为，其所确认的也是错误的事实状态，但是这是行政机关对权利状态的积极确认，此领域已经被行政权所覆盖，如果没有后来的撤销房证行为，对于双重登记行为所引起的纠纷，法院必须经过行政诉讼来改变，而民事诉讼是没有权力改变行政机关确认的事实状态的，这是行政权与民事审判权分工的界限。如果不提起行政诉讼，民事诉讼必须中止审理；
其次，对房屋产权的影响。房产局颁发两张相同的房证，使房屋产权陷入了积极冲突之中，然而，虽然乙的房证颁发在先，但是两张房证都是登记管理机关作出的正式的登记，都是具有法律效力的行政行为，二者并不存在谁的效力更高，也不存在某张房证可以否定另一张房证的效力。同时双重登记行为也为法院认定产权归属提供参考，这将在下文中展开。
以上两点就是双重登记行为的影响。
第二，撤销登记行为的影响。
这种影响同样分为对诉讼程序的影响和对房屋产权的影响。
首先，对诉讼程序的影响。在登记机关撤销房证后，房屋的权属就没有行政确认的效力了，不再被行政权所遮盖，房屋的产权出现了真空阶段，不能直接认定谁可以拥有房屋的产权。如前文所述，此项纠纷涉及遗产的分割，已经超出登记机关的职权范围，法院民事审判权可以溯及至买卖协议签订之时进行调整，包括对双重登记的实质效
