一、认定是买卖合同是否是为借款合同提供担保，需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断

最高人民法院认为，陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。

首先，陈俊峰、张立平作为自然人，一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款，且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。

其次，陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合同》约定的房屋单价为3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元。陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》约定的代付购房款亦为5000万元，中京华所对丽湖公司的审核意见载明，2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过翊华公司转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元。上述本案查明的事实足以证明中金天盛公司代陈俊峰、张立平支付的款项金额为5000万元，陈俊峰、张立平上诉主张翊华公司转回中金天盛公司的33229930元与本案无关，与事实不符。

陈俊峰、张立平称对外宣称和合同上签订单价3000元/平方米是为了不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格，（2016）辽民终529号民事判决查明的事实显示，丽湖公司以1500元/平方米的价格将丽湖名居小区55套房屋出售给耿某，股东会决议载明为维护市场价格稳定，以2800元/平方米的价格对出售给耿某的房屋进行备案登记。上述陈俊峰、张立平的陈述及另案生效判决查明事实表明，本案陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合，陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。

据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。

第三，丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付三分之一的服务费，即175万元，以后每满一个月支付三分之一，直到全部支付完毕。本院查明的事实表明，丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分别向李某某支付了175万元，共计525万元。其中两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款，丽湖公司收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用，显然也不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。

第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》，约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日，但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购。上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购，仅约定支付延期回购溢价款，对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款三个月是否给付利息等并未约定，结合丽湖公司主张的其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息，则可以对此作出合理解释。

陈俊峰、张立平主张由于丽湖公司与河海公司就案涉房屋所有权问题产生了纠纷，为减少损失而与丽湖公司签订回购合同。但本院审理中，双方明确系于2011年7月19日签订案涉《商品房回购合同书》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉纠纷向营口仲裁委员会提交仲裁申请，陈俊峰、张立平陈述的签订回购合同的原因与事实不符，也不具有合理性。

综上所述，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。

索引：陈俊峰、张立平因与营口丽湖地产有限公司、营口河海新城房地产开发有限公司民间借贷纠纷案；案号：（2018）最高法民终234号；合议庭法官：董华、李桂顺、万挺；裁判日期：二Ｏ一八年三月三十一日。

二、双方当事人既签订买卖合同又签订借款合同，但支付款项一方支付的款项实为借款，而并非是买卖合同价款的，应当认定买卖合同系为借款合同提供担保。

最高人民法院认为，2006年郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》《借款合同》、2013年郑松向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据认定，郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，但郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行。

从双方签订的《借款合同》的约定看，郑松向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”虽然郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》签订前向郑松出具过“收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元”的《收据》，但郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订《商品房买卖合同》后郑松并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款。

索引：（2016）最高法民申1234号；郑松与余拼、北海拓海投资咨询服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷案；合议庭法官：刘敏、宫邦友、高晓力；裁判日期：二Ｏ一六年八月十九日。

三、商品房买卖合同为借款合同提供担保的，商品房买卖合同已办理了商品房预售登记，具有公示作用以及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分，但价款人不能清偿债务时，债权人应以担保房屋清算后所得的价款进行受偿。

最高人民法院认为，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已办理了商品房预售登记，具有公示作用以及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。但《还款协议》约定将担保房屋直接交由李玉龙、贾炳艺所有以消灭双方债权债务关系，排除了对担保财产的清算程序，存在因市场变化而产生实质不公的可能，以及当事人通过虚假诉讼转移责任财产、规避国家政策的可能，因此应以担保房屋清算后所得的价款进行受偿。案涉房屋的清算及贾炳艺、李玉龙对清算后所得价款的受偿，应以法律允许的方式进行。原审法院依据李玉龙、贾炳艺的诉请，判决在申腾开发公司未按期清偿借款本金及利息的情况下，由贾炳艺、李玉龙对案涉担保房屋清算后所得的价款受偿并无明显不当。

索引：黑龙江申腾房地产开发有限公司与贾炳艺、李玉龙民间借贷纠纷案；案号：（2015）民申字第3051号；合议庭法官：汪国献、董华、高珂；裁判日期：二Ｏ一五年十二月四日。

四、买卖合同为借款合同提供担保情形，借款合同为主合同，买卖合同为从合同，债务人不履行还款义务，并不发生自动履行买卖合同而借款合同终止的效力。

最高人民法院认为，董立我与红郊公司口头约定，红郊公司向董立我借款200万元，借款期限6个月，借款利息为50万元，经双方当事人同意以曾理的名义与红郊公司签订了6份《商品房买卖合同》并办理了商品房预售登记备案作为案涉借款的担保。因此，本案的主合同为借款合同，董立我与红郊公司签订《商品房买卖合同》并非出于财产交易的目的，而是作为贷款的担保，《商品房买卖合同》是借款合同的从合同。案涉《商品房买卖合同》的订立和商品房预售登记备案均系在董立我与红郊公司达成口头借款协议之时办理的，其性质是为案涉贷款提供担保，在红郊公司未能如期归还案涉借款之时，并不能发生自动履行《商品房买卖合同》、借款合同终止的法律效力。

索引：再审申请人三亚红郊安置开发有限公司（以下简称红郊公司）因与被申请人董立我、一审第三人曾理民间借贷纠纷一案；案号：（2018）最高法民申4689号；合议庭法官：曹刚、奚向阳、张颖新；裁判日期：二Ｏ一八年九月二十一日。

五、债权人与债务人将原来借款本息转化为购房款，并签订房屋买卖合同的，该买卖合同并非是为借款合同提供担保。

最高人民法院认为，当事人签订案涉《商品房买卖合同》目的是清偿金瀚公司对邯郸万诚公司的债权。王秋兰及滨州万诚公司亦认可案涉《商品房买卖合同》实质为以房抵债。在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，王秋兰请求滨州万诚公司交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务。王秋兰对案涉不动产享有的权利与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。

金瀚公司和邯郸万诚公司经协商一致将部分借款本息转化为购房款，由王秋兰与滨州万诚公司签订《商品房买卖合同》，系当事人在债务到期后的清偿行为。该《商品房买卖合同》不属于《民间借贷规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

索引：王秋兰与闫美平、陈志刚、滨州市万诚伟业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案；案号：（2018）最高法民再178号；合议庭法官：谢爱梅、王友祥、肖峰；裁判日期：二Ｏ一八年八月三十一日。

六、第三人为担保借款合同债务人履行债务与债权人签订的买卖合同，同属于买卖合同为借款合同提供担保情形。

最高人民法院认为，杨卫华与金泰公司签订《商品房购销合同补充协议》，约定“金泰公司所担保的裴文胜依照借款协议履行还款义务，则《商品房购销合同》不发生效力；如裴文胜未依约履行还款义务，则本合同生效，杨卫华有权依照本合同办理相关产权备案及变更登记手续。”从上述合同内容看，杨卫华与金泰公司签订《商品房购销合同》的真实意思并非进行商品房交易，而以签订《商品房购销合同》的形式对裴文胜的借款提供担保的意思表示较为明确。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”的规定，本案应属于民间借贷法律关系。杨卫华已为案涉《商品房购销合同》办理备案登记的事实，二审认定该种备案登记实质是房地产管理部门对房地产开发企业商品房销售行为进行的行政管理，并不发生物权变动的法律后果，并无不当。

索引：云南金泰房地产开发有限公司、裴文胜、侯振敏与杨卫华民间借贷纠纷案；案号：（2018）最高法民申2081号；合议庭法官：张纯、黄年、潘勇锋；裁判日期：二Ｏ一八年六月十四日。

七、买卖合同为借款合同提供担保，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形时，该种担保合同应为合法有效。

最高人民法院认为，虽然《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》明确规定的担保物权有抵押权、质权和留置权，但在法律理论和实践中确认还有所有权保留和让与担保等非典型担保物权。本案双方当事人以商品房买卖合同的方式提供担保，《房屋转让合同》实际为案涉借款提供担保，故案涉担保应为让与担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对名为买卖实为担保的让与担保方式亦予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案当事人通过合同创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该种担保合同应为合法有效。

索引：陈灵康、浙江省广业钢铁实业有限公司与广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司、金先根民间借贷纠纷案；案号：（2017）最高法民终940号；合议庭法官：杨立初、刘雪梅、梅芳；裁判日期：二Ｏ一八年六月二十六日。

八、买卖合同为借款合同提供担保，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。

最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，本案中，在以《房屋买卖合同》方式提供担保情况下，买卖合同中的房屋作为担保标的物，但并未实际让渡房屋所有权，而是让渡物权期待权，依据上述规定，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。因此，如果广业钢铁公司不履行本判决确定的金钱债务，堡业公司对广业钢铁公司不能清偿部分，应在2012年1月8日签订的五份《房屋转让合同》所涉房产进行清算作价的价值范围内承担清偿责任。

索引：陈灵康、浙江省广业钢铁实业有限公司与广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司、金先根民间借贷纠纷案；案号：（2017）最高法民终940号；合议庭法官：杨立初、刘雪梅、梅芳；裁判日期：二Ｏ一八年六月二十六日。

九、买卖合同为借款提供担保，当事人以买卖合同起诉法院驳回，构成借款合同诉讼时效中断。

最高人民法院认为，就案涉借款陈灵康与广业控股公司、金先根2012年1月对账签订《广控公司及相关联公司与陈灵康债务明细》，陈灵康2012年3月以房屋买卖合同纠纷向湖北省荆州市中级人民法院提起诉讼，其主张权利的《房屋转让合同》亦是基于本案借款签订，后该案被移送至浙江省杭州市江干区人民法院审理，最终浙江省杭州市中级人民法院于2015年12月18日作出生效判决，认定各方系民间借贷关系，《房屋转让合同》系为借款的担保，陈灵康2016年1月7日依据生效判决确定的法律关系提起本案诉讼。陈灵康的上述诉讼行为系积极主张权利的表现，第一次提起诉讼即构成诉讼时效中断，至浙江省杭州市中级人民法院2015年12月18日作出判决认定各方的法律关系，诉讼时效应重新计算，因此陈灵康本案起诉并不超过法定诉讼时效。

索引：陈灵康、浙江省广业钢铁实业有限公司与广业控股有限公司、杭州堡业建设有限公司、金先根民间借贷纠纷案；案号：（2017）最高法民终940号；合议庭法官：杨立初、刘雪梅、梅芳；裁判日期：二Ｏ一八年六月二十六日。

十、当事人以签订商品房买卖合同作为借款的担保，出借人已按照民间借贷法律关系起诉，并依生效判决申请执行以拍卖房产的，其他非买卖合同当事人诉请确认该商品房买卖合同无效的，法院不予支持。

最高人民法院认为，工行城建支行诉请确认金伟公司与许高升之间案涉四份商品房买卖合同无效，因其并非合同的当事人，则需要证明该四份商品房买卖合同侵害了其合法权益。经查，金伟公司向许高升借款1200万元，后双方签订案涉四份商品房买卖合同，作为1200万元借款的担保。由于金伟公司未按期还款，许高升依据借款合同起诉，要求金伟公司偿还借款本息。在该诉讼中，许高升并未主张金伟公司按照案涉商品房买卖合同的约定交付房屋。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。可见，许高升与金伟公司之间的诉讼与前述规定并不冲突，而在人民法院就该案作出的判决生效后，许高升依法对诉讼中查封的案涉商品房买卖合同项下的房产申请拍卖以偿还债务，亦符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款关于按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务规定的精神。

因此，本案在许高升已依据借款合同主张权利的情况下，不再涉及到案涉商品房买卖合同的履行问题，故无论案涉商品房买卖合同的效力如何，均不影响其他债权人债权的实现，亦不会侵害工行城建支行的合法利益，以此申请再审缺乏事实及法律依据。也就是说，当事人以签订商品房买卖合同作为借款的担保，出借人已按照民间借贷法律关系起诉，并依生效判决申请执行以拍卖房产的，其他非买卖合同当事人诉请确认该商品房买卖合同无效的，已无实际意义，不应予以支持。

索引：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与许高升、芜湖金伟房地产开发有限公司确认合同效力纠纷案；案号：（2018）最高法民申4621号；合议庭法官：刘慧卓、杨立初、刘京川；裁判日期：二Ｏ一八年十一月二十九日。

【作者简介】

甘国明，单位为沈阳市中级人民法院。

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